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以房养老“李鬼”作乱 这些“坑”一定要看清

来源: 人民日报中央厨房 作者: 曲哲涵

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 人民图片

日前,北京市公安局海淀分局发布情况通报称,针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况,公安机关已对相关公司立案侦查,警方依法刑事拘留犯罪嫌疑人88人。

“以房养老”的骗局不只这一起。2017年北京、上海就有一批老人上当受骗。2018年10月,媒体曝光的中安民生“以房养老”骗局中,17位老人被骗抵押金额超过3100万元。

一些骗子公司打着“以房养老”的旗号,到底做了个什么局,就让老人们把房子交出去了?这个局说起来简单,但仔细分析又相当复杂。为了让大爷大妈、咱爸咱妈看清楚里面的陷阱,麻辣姐就把这个“套路”拆开,看看里面有多少“坑”。

打着“以房养老”旗号,骗取老人房产

先来看看什么是真正的“以房养老”。

正规的“以房养老”保险产品,全称为“住房反向抵押养老保险”。就是拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权。

再来看,非法集资诈骗式“以房养老”有哪些特征。骗子们会忽悠老人抵押自有房产,但不是抵押给保险公司,也不是银行;抵押的目的不是养老,而是贷款还是“高利贷”。

骗子让老人抵押房子贷款,有的是抵押给陌生人,有的是抵押给放贷公司。稍有常识的人都知道,贷款都是有期限的,而且每个月都是需要还款的。最可恶的是,老人抵押了自己的房子,却根本拿不到申贷的资金,这笔钱直接进了骗子公司的账户。

他们告诉老人:高息贷款的利息不用您付,公司帮您出了。前提条件是您得把钱投到公司。并且购买理财产品,还可以给您分红。“投资理财的分红相当可观,每月可以达到9000元到1万元,这个钱您就可以拿来养老了!”骗子如是说。

至此,整个过程更加清晰:以“房子”开始,以“养老”收尾,便凑成了一个所谓的“以房养老”模式。撕去“以房养老”的包装,实际上是这么一回事:老人拿自己的房产作抵押,借了高利贷给骗子公司,骗子公司拿这笔钱假装投资,既替老人还高额利息,又给老人高额收益。

那么,这个公司投资得有多高的回报,才能撑得住两头支付?明眼人一看就知道,肯定是撑不住。撑不住没关系,骗子有招啊:给老人的高额收益停发!替老人“背”的高利贷停还!

这一下,老人们彻底傻眼了:高利贷公司不“背”了,那贷款合同是自己签的,就得自己还;理财收益没有了,那公司能不能把本金还给我,好把房子赎回来?骗子则振振有词:公司投资失败,您的本金已经“打水漂”了。投资本来就有风险,赚钱的时候有份儿,赔钱也得兜着。

一下子,老人就被置于危险境地:钱没有了,房子也危险。因为贷款是自己拿去给投资的,赔了就得认栽;抵押贷款是老人跟债主签的合同,还不上钱债主就要收房子。

完善政策强化监管,把这个“小众”养老产品做优做精

近年来,各种打着“以房养老”旗号的骗局层出不穷,真正合规的“以房养老”却少为人知。有统计显示,唯一一家有实际业务的“住房反向抵押养老保险”项目,5年来仅仅签单133户。

为什么“李鬼”横行,“李逵”反倒籍籍无名?

一则,“以房养老”也只是适合少数老年群体的小众产品,比如丁克老人、单身老人,或者拥有多套住房的老人,并不适用于所有老年群体。“以房养老”相较其他金融产品或养老计划,市场认知度低,也并不奇怪。

二则,我国房价近年来总体上处于上升周期,很多居民出于投资目的购置、持有房产,舍不得反按揭给商业机构;再有,利率风险、房价波动风险以及法律政策风险等,给银行、保险机构带来较大挑战。更为重要的是,“养儿防老”的传统思想观念深入人心,大多数老人再节衣缩食,也不愿拿房子改善自己的生活,而是想作为财富传承给后人,“留个念想”。在多种因素的影响下,机构推广、营销的积极性不高,消费者对“李逵”认知度低,让“李鬼”钻了空子。

发展“以房养老”对完善多层次社会保障体系、丰富养老保障资源而言,具有积极意义。展望未来,让真正的“以房养老”发挥作用,还有很多工作亟待改进。

改善供给,除了“扩量”更应“提质”。目前银行的“住房反按揭”业务几近停滞,保险公司的“反向抵押保险”,还没有第二家保险公司的业务跟进落地,相对于需求端来说,供给端还有很大的改进和提高的空间,比如适应房价走势,提高产品设计的灵活度等。

在国家政策层面,需要将老年人住房反向抵押纳入到我国养老保障体系的制度安排之中,并提供相应的政策支持。很多国家都直接对提供住房反向抵押产品的承保人予以一定的税收减免,改善目前保险公司参与积极性不高、供给能力不足、参与意愿低下等很多现实问题。

在法律环境层面,我国目前的继承法、物权法、担保法等还有待完善,存在一些法律衔接的空白点,亟须修订相关法律条文。如果相关公司未来开发出更多的产品,也可能会遇到更多的法律环境难题,尤其是如果未来进入的保险公司数量增加、产品种类繁多,就有可能遇到很多其他法律问题。

只有认清哪些是诈骗案件,哪些是正规的以房养老项目,才能避免更多的人当受骗,误入陷阱。对“以房养老”这个新生事物,不能盲目扩大它的适用人群范围,模糊其作为“小众产品”的面目,也不可因噎废食,把真正的需求挡在门外。

《 中国城市报 》( 2019年04月29日   第 05 版)

(责任编辑:郭禹辰)

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