为促进“租购并举”，长沙又有新动作！
5月11日，据长沙晚报消息，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。
其中明确，业主可通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管。
《方案》还特别强调，施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
据悉，该新政实施范围为长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县，自印发之日起施行。
贝壳研究院高级分析师唐瑄认为，存量房源作为租赁住房后，不纳入家庭住房套数，可腾挪出一个购房资格，有利于促进住房改善需求的释放。
试点企业为长沙两家国企
租期不低于10年
在出租方式方面，《方案》规定，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，但均须纳入服务平台监管。
《协议》中则具体明确了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务。
关于试点企业，上述方案提到，长沙按照“稳妥推进”原则，将先选择具有租赁住房管理经验的市属国企——长房集团、长沙建发集团作为试点企业，支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房。
同时，鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。
“业主需要与长房集团、长沙建发集团等试点企业签订《协议》，并由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管。通过此渠道筹集的租赁住房，将会进行统一登记，合法合规进行运营，承租人和出租人的权益能得到有效保障，将有利于推动住房租赁市场的健康发展。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对中国城市报记者表示。
《方案》同时对租赁年限做了规定，要求存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。
此外，业主将存量房盘活供作租赁住房后，每月还需缴纳管理费，而租赁房屋也需缴纳税费。徐跃进表示，这些费用额度虽然有限，但在一定程度上能为运营企业和政府创造稳定的收入。
既能长期锁定一批租赁房源
又能激活改善性需求
“该政策是促进租购并举、促进买卖市场与租赁市场良性循环的创新之举。”唐瑄对此评价道。
他分析，长沙新政打通了新房、二手房和租房市场的通道，存量房源作为租赁住房，一方面提高业主将闲置房屋用于出租的积极性，切实增加租赁房源供给；另一方面，10年及以上的锁定期限为市场提供一批长期稳定租赁房源，有效缓解当下租赁市场“不稳定”的痛点。
徐跃进也认为，此次《方案》能激活部分改善性需求，将进一步对楼市形成支撑。盘活用作租赁后的住房，将不纳入家庭住房套数计算，能巧妙地在不改变现行限购政策的条件下，精准激活改善性购房需求，向新房市场释放购买力。
值得一提的是，按照《方案》目标，长沙将进一步加快盘活存量房供作租赁住房试点，通过盘活、新建、配建力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。
徐跃进认为，此次规模与长沙“十四五”期间筹集15万套保障性租赁住房的目标一致，未来不排除两者进行打通的可能，这将成为盘活存量住房、增加租赁住房供应的有效手段。
同时，《方案》通过盘活存量的方式筹集租赁住房，有助于减少新增供地中租赁住房配建规模，对于开发企业而言可以增加利润空间。
《协议》履行期内房屋可交易
但租期仍保持10年不变
长沙新政中，备受关注的一个焦点是：在《协议》履行期内，业主可以再买卖房屋吗？
对此，《方案》强调，试点实行后，长沙市不动产登记中心通过与住建部门信息共享，获取租赁住房信息并在不动产登记系统中进行标注。在《协议》履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但在因买卖、赠与办理租赁住房不动产转移登记时，需取得长沙市住建部门的租赁住房上市交易工作联系单，且购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。
这意味着，10年的租期中，即使房子被原业主卖出，租户的权益仍不受影响。
《方案》还明确，保障性租赁住房试点企业部分运营费用从长沙市财政资金中予以专项资金保障；盘活存量房供作租赁住房的试点企业、房屋业主，均可依法依规享受住房租赁相关税收优惠政策。
“10年租期内可交易且有税费优惠，这能降低买卖、租赁交易成本，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。”唐瑄说。
值得注意的是，《方案》发布之前，长沙近一个月已进行了多次楼市政策微调。
比如，5月6日，据长沙住建局消息，限购政策出现轻微“松绑”：长沙家庭首套房网签或取证满四年，即可购买二套房。而在此之前，居民须在取得不动产权属证书满4年或网签满6年后，才可购第二套商品住房。
4月21日，长沙市住建局等五部门曾联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知。主要围绕用地管理、房屋库存去化两大政策内容展开，推进长沙市非住宅商品房去库存，促使房地产市场平稳健康发展，将自今年4月25日起施行，有效期3年。
未来其他城市是否会跟进效仿长沙新政？
对此徐跃进预测，本次长沙新政极具创新性，为优化房地产调控与推行“租购并举”提供了新的解题思路，未来或有更多二线城市进行效仿，尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市，都可能会借鉴长沙的政策经验，出台相关的楼市新政。而楼市需求支撑较强，限购放松可能性低的一二线热点城市，跟进的概率较小。
“‘十四五’时期，40个重点城市计划筹集650万套保障性租赁住房，‘长沙方案’为地方政府筹集租赁住房和企业参与运营提供了一条新的路径，未来或有更多城市借鉴，相关企业可以积极参与、提前布局。”他说。
