为全面落实土地权改革要求，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，《宁夏回族自治区集体经营性建设用地出让（出租）指导意见（试行）》近日印发，将从2021年12月1日起施行，有效期至2023年11月30日。据悉，集体经营性建设用地出让（出租）将遵循坚持农村土地集体所有制、国土空间用途管制、节约集约利用土地、市场化配置机制、合理分享增值收益5项基本原则，依法规范有序推进集体经营性建设用地入市，进一步激活农村土地资源要素，增加村集体和农村居民财产性收入，促进城乡融合发展。

此前，国家发改委等10部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，明确将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。将集体土地用于建设租赁住房，这既是“房住不炒”的要求，又是提高乡村居民收入的重要手段。另外，集体土地相对成本较低，有利于降低租赁住房的建设成本，进而降低租房成本。

早在去年，自然资源部、住房和城乡建设部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。自此，集体建设用地建设租赁住房试点再扩大，不仅有助于我国建立多主体供应、城乡统一的用地市场，同时也有利于多渠道保障居民住房需求，促进城乡融合，提高农民获得感。

集体建设用地，是指农村集体所有，由乡(镇)村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地，包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地。现在，大城市普遍面临建设用地稀缺的问题，为扩大土地供应，除了盘活国有存量用地，如工业用地的开发、厂房的改造等，就是从村镇集体建设用地中寻求新的住房租赁用地来源，最终实现租赁房源的扩充。在这方面，一些城市已尝试多年，但进度缓慢。究其原因，在原有的土地出让模式之下，租赁用地的供给会受到较大限制。这不仅是因为可能影响短期的土地出让金收入而使得地方政府缺乏积极性；同时也因为受制于较低的租售比，使得开发商难有投入的积极性。

事实上，集体建设用地的“入市”，对各方都没有损失，反而能给村镇集体、开发商带来商机。因为，土地成本相对较低，可极大地降低租赁房运营的前期成本。在一线城市，土地成本占开发总成本的50%左右、税收成本占20%左右，而集体建设用地这两方面的成本就低了很多。对开发租赁房的企业，年化投资回报率应该可以超过5%，从而使得房地产开发商从事住房租赁业务变得有利可图。

去年7月，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州等12个城市成为首批开展住房租赁的试点城市。其中，杭州、郑州、成都等城市从规范和创新租赁市场的方向着手，通过引入社会资本，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源等全部纳入统一管理，建立智慧住房租赁平台。然而，“租购同权”并不是发展租房租赁市场的最终目的。要想使租房者获得更多权益，提高公共资源使用效率才是核心目标。而发展住房租赁市场，更关键的还是让房屋回归它的“居住属性”，因此，扩大住宅用地来源和增加租赁住房供给就成为题中之义。

目前，国内在13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，无疑能提高存量土地集约利用水平，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。一方面，此前部分城市新建租赁住房的土地来源多为新增建设用地或采用在新建商品住房项目中配建的方式，但是这些方式土地成本高企，导致建设和运营租赁住房的投资回报率过低。而集体建设用地土地成本相对较低，通过这种方式获取土地建设租赁住房，能够降低租赁住房建设者的成本，提高资本参与的可持续性。另一方面，集体建设用地的“入市”，不仅增加了住宅用地来源和租赁住房供给，扩展了集体土地的居住和产业发展功能，同时盘活了低效的集体建设用地，既解决城市周边外来务工人员的居住问题，还能拓宽集体经济组织和农民的收入来源。

《 中国城市报 》（ 2021年11月29日  第02 版）