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共有产权房回归居住属性,市场趋于理性

来源: 中国建设报网 作者:

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共有产权住房是住房保障体系的重要组成部分,也是政府满足刚需无房群体住房需求的有力措施。近年来,北京市加大了共有产权住房供应力度,目前超过60个共有产权住房项目(含33个转化项目)实现了土地供应,可提供房源超过6万套。此前,北京市住房和城乡建设委员会表示,当地申购共有产权住房家庭数量与房源总体比例有较大变化。不过,中心城区与远郊区共有产权住房市场目前仍存在一定程度的差异。

朝阳:城区项目备受青睐

“目前,已开盘的房源已基本申购完毕,剩余不多的房源在5月补选。”共有产权住房项目城志畅悦园销售人员表示,这是因为部分申购人员被复核出不符合资格条件。

城志畅悦园位于朝阳区管庄乡塔营村,由北京城志置业有限公司开发建设。项目共5栋楼,已经开通网上申购登记的为其中4栋(1至4号楼),地上建筑面积约5.7万平方米,包括21套约64平方米的一居室和635套约89平方米的两居室产品,全装修交房,销售均价为每平方米29000元。项目单套住房的购房人产权份额比例为55%;北京市朝阳区住房保障事务中心产权份额为45%。

“项目申购家庭有3万多户,总房源才600多套,平均几十户抢一套房。”销售人员表示,目前只剩下5号楼尚未开通网上申购登记,“预计竞争会很激烈。”

公开资料显示,城志畅悦园(1至4号楼)最终确认申购家庭35875户,通过购房资格审核29817户,其中本市户籍家庭21615户、非本市户籍家庭8202户。

根据规定,城志畅悦园约72%的房源(共计472套)面向朝阳区户籍的无房家庭和申请人在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭配售;约28%的房源(共计184套)面向在朝阳区工作的非本市户籍无房家庭配售。照此计算,本市户籍家庭申购成功比例约为1/46;非本市户籍家庭申购成功比例约为1/45。

朝阳区另一个共有产权住房项目锦安家园,尽管房源供应数量较多,竞争不如城志畅悦园激烈,但也达到了十几户家庭抢购一套房子的程度。公开资料显示,锦安家园共有16栋楼、2196套房源。项目最终确认申购家庭36086户,通过购房资格审核29898户,其中本市户籍家庭21695户、非本市户籍家庭8203户。

根据规定,锦安家园约73%的房源(共计1603套)面向朝阳区户籍的无房家庭和申请人在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭配售;约27%的房源(共计593套)面向在朝阳区工作的非本市户籍无房家庭配售。照此计算,本市户籍和非本市户籍家庭申购成功比例均约为1/14。

“共有产权住房解决了部分城市尤其是北京、上海等高房价城市较低收入者的刚性需求。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,对于既不够公租房申请资格、也无法承担商品房价格的年轻市民来说,共有产权住房可以很好地解决住房问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京市城六区的共有产权住房项目总体销售情况较好。2017年发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》明确表示,共有产权住房属于产权类住房,可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜,极大地免去了购房者后顾之忧,增加了购房者对于共有产权住房的热情。

通州:设计配套影响项目关注度

通州区共有产权住房项目通和家园,申购供应关系虽不如上述项目紧张,但也很紧俏。据了解,通和家园共有1012套房源。项目最终确认申购家庭13059户,通过购房资格审核6198户,其中本市户籍家庭5574户、非本市户籍家庭612户、通州区人才家庭12户。照此测算,本市户籍家庭申购成功比例约为1/6;非本市户籍家庭申购成功比例约为1/5;通州区人才家庭申购成功比例约为1/2。

在通州区某政府部门工作的赵先生近期一直关注共有产权住房。由于薪资水平不高,无法承担高房价,共有产权住房就成了他的首选目标。“我之前关注过通和家园,但它离我上班地点太远,而且交通不便,所以就没有申购。”赵先生说。

通和家园位于亦庄台湖镇。项目东至惠民路,西至崔家窑南街,南至富民路,北至北小营路。调查发现,通和家园距离最近的地铁亦庄线次渠站约两公里,步行需要半小时。

严跃进认为,共有产权住房购买者通常对于公共交通的依赖程度较大,所以其便利性将直接影响项目申购热度。

事实确实如此。申购供应关系紧张的城志畅悦园和锦安家园,公共交通状况均比通和家园更佳。其中,城志畅悦园距地铁八通线管庄站仅1.4公里;锦安家园距驹子房公交车站只有300多米。

“除交通之外,共有产权住房价格、产权比例也是我比较关心的。”赵先生表示,如果共有产权住房价格及购房者承担的产权比例过高,就会导致总价过高而难以承担。

公开资料显示,通和家园(含全装修)销售均价为每平方米23000元,项目单套住房的购房人产权份额比例为60%;北京市燕东保障性住房建设投资有限公司(政府产权份额代持机构)产权份额比例为40%。

“一套90平方米的共有产权住房,按此计算总价为200多万元,对我而言还是略高。”赵先生计算过,如果购房人产权份额比例降至50%,该项目(含全装修)销售均价会降至每平方米19167元,购房压力能降低不少。

在北京,各共有产权住房项目单套住房对购房人产权份额比例的规定不尽相同。锦安家园的这一比例在前述三个项目中最高,达到65%。按其规定,购买一套90平方米的共有产权住房,至少要拿出260万元,对刚需群体而言仍不是小数目。

房山:房源“流动”或化解供需不均

“全北京最低价位共有产权住房”的招牌让人眼前一亮——房山区韩建慧园(含全装修)售价仅为每平方米13500元。

“我们虽然价格低,但销售情况不如预期。”北京韩建集团有限公司地产板块部门经理李先生有些无奈,“此次共推出1107套房源,经过筛选、摇号、公证环节后,共有1770户获得购房资格,但5月公开选房时,仅有400户左右到场,最终认购328套。”

在需求面前,“以价换量”法则望而却步。真正实现“房住不炒”、回归居住需求本质,是共有产权住房的设计初衷。这道“滤网”有效地过滤掉了投机者,同时让申购者更理性地对待自身的居住需求。李先生认为,韩建慧园同周边项目相比,交通、环境等配套优势并不明显。对于有资格的购房者而言,如果弃选,未来仍有机会申请其他共有产权住房或商品房项目;而如果登记在案且有两次弃选记录,申购者将被取消资格。同时,对于有改善需求的认购者而言,共有产权住房优势并不突出。

5月19日,笔者走进了房山区另一个共有产权住房项目金林嘉苑。

据了解,该项目样板间日均有五六组客户到访,笔者是当天第三组。“一般具备申购条件的客户可能会来参观样板间,相比其他商业项目,客群范围更小。”保安说,申请条件保障了真实的住房需求。

距苏庄地铁站1公里的金林嘉苑共有房源1722套,销售均价(含全装修)为每平方米26000元。该项目今年1月首次公开选房,要求申购者三天内交齐首付款。以小户型为例,首付款为60万至70万元之间。“一下子拿出这么多钱,对普通家庭来说其实很有难度。”项目工作人员表示,虽然约4000户通过审核,但最终成交仅300套左右。

李先生认为,地缘优势是房山区打开市场的重要手段,区域需求流动与转化能在一定程度上合理分配资源。“例如,现在很多房山区的租客在海淀区、丰台区或西城区工作,说明这些区域居住需求旺盛但无法得到满足。”他说。

据了解,在首次选房后,金林嘉苑项目方已将部分房源“转交”西城区政府,或将在一定程度上缓解区域居住需求差异化的矛盾。

“真正了解市场供求关系是解决保障性住房的抓手。”业内人士认为,保障性住房不仅要从审核机制入手,更要理性分析市场承载力、实际增长需求等因素,而这又与地区发展密切关联,其竞争力将是吸引并留下人才的根本动力。恒大研究院的报告显示,我国已进入城市群、都市圈时代,区域分化突出。在住房短缺时代,城市发展潜力差异不大;在住房总体平衡时代,城市发展潜力则明显不同。住房存量套户比低、产业活力强、人口持续流入的城市更具发展潜力;住房存量套户比高、产业不振、人口持续流出的城市缺乏发展潜力。

房山,距北京大兴国际机场仅需半小时车程,距雄安新区、首都功能核心区仅需一小时车程。房山区共有产权住房市场未来何去何从?以这一市场为鉴,如何构建城市发展与住房需求相适宜的新格局?这些都是摆在管理者面前的现实课题。

(责任编辑:乔妙妙)

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