又逢租房旺季。在一些热点城市,每年的7、8月因需求的释放,总会推动房租一定程度上涨。然而,今年房租的涨势颇为“凶猛”,“买不起,也租不起”的态势进一步加剧了民众的焦虑情绪。谁在推动房租上涨?身与心该安放何处?如何缓解租金上涨之痛?各类声音层出不穷、众说纷纭。 编者按

当下,舆论矛头多指向租房中介,房源垄断、不平等的定价权、烧钱的商业模式等均成为批判的焦点。拨开迷雾,究竟是怎样的真相?中国城市报带你了解。

“你的房租涨了吗?”成为当下最热门的一句问候语。

从自如、蛋壳等租赁机构被曝高价收购房源,到我爱我家副总裁胡景晖“被辞职”,随后10家租赁机构立下“不涨租”军令状、投12万套存量房源入市,再到北京住建委多次约谈并查处23家问题中介,日前杭州长租公寓品牌“鼎寓”破产掀起新一轮租赁金融贷质疑……

这场有关租房的疑虑,犹如打开的一只潘多拉魔盒,仍在持续发酵并引起全社会的高度关注。

房租真的涨了吗?哪些城市房租涨幅最大?资本是否真的是助推租金上涨的幕后主因?房租金融贷又有哪些风险?中国城市报记者跟踪调查。

趁势想涨房租 结果“有点失落”

“本来想和中介商量也把租金调上去,结果发现涨价幅度并不高。”去年,房东朱女士把北京核心区的两套房产委托给我爱我家代为出租。

最近,她发现新闻报道北京房租涨价凶猛,也想顺势调整价格,结果却“有点失落”:负责对外出租的小王告诉她,房租波动很小,即使有涨幅也不过每月100元的差额。

朱女士成为当前北京租房市场的一个缩影。记者综合多项统计数据发现,北京的房租近日确有上涨,但涨幅仍处于合理区间。

北京市统计局数据显示,2018年7月,北京租房租金类居民消费价格指数环比上涨0.2%,同比上涨2.8%,较上月增幅均有降低。

链家数据显示,当前北京房租同比与环比涨幅并未显著扩大,2018年前7月北京平均租金为86.4元/平方米,略高于去年同期水平。北京房租7月环比涨幅约为2%,较上月略有下降。

不过即使增幅并不夸张,记者参考多家机构报告发现,在全国范围内,北京依然是房租最昂贵的几个城市之一:月租金约在85—95元/平方米。

而其他房租绝对值高、租金涨幅较快的城市,则多集中在近两年房价增长较快的热点一二线城市。

中国房价行情网数据显示,今年7月,成都、广州、深圳、重庆、天津、北京、上海、杭州、南京、青岛、厦门房租较2017年同期涨幅分别达到32.4%、30.7%、30.5%、25.1%、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%和10%。

同时据禾略研究院统计,在房租增速上,除了传统的人口净流入大市,拥有海景资源的旅游度假城市,也快得惊人。其中,万宁以超过70%的同比增速位列第一,舟山也达到了58%。

供求关系是租金上涨原因之一

此前,自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%—40%的价格争抢房源,被视作掀起此轮房租大讨论的源头。

梳理可知,目前市场上品牌公寓主要分为集中式和分散式两种,集中式品牌公寓以魔方、万科泊寓、龙湖冠寓等品牌为主,分散式品牌公寓以自如友家、蛋壳、相寓为主。其中,分散式品牌公寓又分为整租和合租。

据诸葛找房数据研究中心监测数据,目前北京品牌公寓每月平均租金为157.2元/平方米——明显高于普通房源85—95元/平方米的月租金。

那么,以品牌公寓为代表的资本方,真的是城市租金上涨的主要原因吗?

接受记者采访的业内专家均指出,决定房租价格的根本因素还是供求关系,资金并不占主导地位。以北京为例,住房租赁市场确实存在供不应求的现状。

广发证券地产团队今年2月综合了北京市统计局、链家网、云房数据、国家电网的数据,计算出目前北京全市住宅存量为730万套,户均74.5平方米。

放眼全国,在2017年,原国土资源部联合住房和城乡建设部确立的13个租赁试点城市中,记者梳理未来5年的租赁住房供应计划发行,广州、成都、深圳、合肥、武汉等城市,也面临着租赁供不应求。

在北京,一些市场因素加剧拉开供需之间的缺口。诸葛找房数据研究院分析师陈雷向记者表示,7月是传统高校毕业季,大量刚需正在近期集中释放。而去年以来北京限购、限贷楼市政策收紧,不少购房观望人群也加入了租房大军。

随着近年国家租赁红利释放,不少房地产开发商、地产中介、第三方运营商开始大规模地介入住房租赁市场:一方面加紧收购房源,另一方面因提供物业管理、公共空间等差异化服务,变向推高了市场租金。

品牌公寓被“妖魔化”?

业内:理性看待

据安居客房产研究院不完全统计,截止2017年,国内长租公寓企业已超千余家,公寓运营房屋数量已超200万间。

不过随着“资本推高房租”的说法甚嚣尘上,一部分地产人士纷纷表示过于“妖魔化”,建议理性看待租金上涨。

近日,万科总裁祝九胜就在公司半年业绩会上指出,每个城市的租赁住宅程度,一般采用渗透率的指标,“中国最高的城市机构渗透率5%,一般城市2%都不到,所以机构在这里面,至少在目前这个阶段起到的作用是非常有限的”。

此前,SOHO中国董事局主席潘石屹、华远地产原董事长任志强等“地产名嘴”,也在多个场合呼吁,目前中国的租售比还太低。

记者对比多家机构报告发现,中国50个典型城市的租金收益率水平基本在2%—3%之间,一线城市仅为1.7%,明显低于国外大城市的水平——伦敦、纽约、大阪等国际性大都市的租金收益率为4%—6%。

这一方面说明中国的房价整体偏高,另一方面也暗示了租金水平还存在一定的上涨空间。

与此同时,房租水平也是反映区域经济活跃程度的晴雨表。

国家统计局数据显示,近三年房租上涨最快的区域,基本都是经济发展较好的东部省份。安徽、湖北、湖南等中部省份的房租也明显上涨,说明当地的经济活力在增强。

中国城市报记者随机采访的多位租客中,不少人表示愿意主动选择品牌公寓,原因是“省心”“相比个人房源,连锁品牌的违规概率低”。不过也有人指出,符合心意的房源,多数在中介手里。

“把房子交中介机构出租,就是为了减少麻烦。”朱女士告诉记者,尽管后者每年只支付她11个月的市场租金,还是愿意继续出租。

“平常工作太忙,出租屋里电灯、冰箱、马桶坏了中介都能给负责修理,能省不少事。”朱女士说。

杭州租赁公寓破产

“租房金融贷”埋下隐忧

如今,这场关于租房的争议还在继续发酵。而随着杭州长租公寓品牌“鼎寓”被曝利用金融手段分期租房,犹如推倒了多米诺骨牌,令“租房金融贷”浮出水面。

8月23日下午,杭州长租公寓品牌“鼎寓”的办公地已人去楼空,只留下一张联合声明,表示公司鼎家已被安排进入破产清算程序,涉及业主和租客的债务将另行清算。

据了解,“鼎寓”的不少租客以个人信用为担保,通过一款名为“爱上街”的APP分期房租贷产品,将租金一次性付给鼎家,租客再每月还款给APP直至租期结束。

客户签订了信用贷款合同,就意味着即使公租公寓宣布倒闭,租户依然需要按月偿还“月供”给金融方;而房东却再也收不到来自“鼎寓”的月付租金。

相关媒体统计,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中“爱上街”是租客绑定最多的。

记者发现,作为一种金融创新手段,早在 2015年以前,租房分期类消费金融产品就已开始布局租房市场。

其业务模式大同小异,核心是借助消费金融产品的支持,变租金“押一付三”为“押一付一”或“押零付一”。

近两年,“租房金融贷”出现急速退潮,剩下如58集团下的58月付、我爱我家派系的房司令、京东战略投资的会分期、链家与京东合作的自如白条等继续运营。而近日来,蛋壳公寓、自如等长租公寓也被陆续披露出使用“租房金融贷”之嫌。

中国城市报记者就“租房金融贷”向自如负责人核实,但自如方面并未给予明确答复。值得注意的是,8月22日,北京住建委曾同市公安局、市工商局等部门展开联合检查,并对外公布了一份23家违规中介机构名单,风口浪尖的自如,赫然在列。

针对“租房金融贷”,记者专门采访了北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长、北京金诉律师事务所首席律师王佳红。她指出,如果中介公司没有提前如实告知整个交易或者租赁的过程,中介公司肯定负有责任,违背了合同法的基本诚实信用原则。

“如果给租客造成了损失,就涉嫌误导、欺诈。” 王佳红指出,租客使用“租房金融贷”,实际上就有了贷款记录,会存留在银行的个人征信系统,租客再买房、买车时,会受到额度、放款等影响,务必十分谨慎。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒,租赁金融贷已有非法集资的嫌疑,一旦租赁业务暂停,此类贷款业务的连环风险就会出现。

“此类事件有警示意义,即长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务,那么建议各地金融管理部门和互联网管理部门积极介入。”严跃进说。

记者注意到,近日在地方政府层面,已有关于租赁供给、行业规范的政策陆续出台。

8月22日,北京宣布加快供应分配近5000套公租房;同日,南京市住房保障和房产局召开座谈会,明确租赁企业不得恶性竞争、哄抬价格、垄断房源;8月23日,成都市城乡房产管理局也提出,不得利用银行贷款等融资渠道获取资金恶性竞争抢占房源等要求。

“从城市跟进的角度看,后续预计会在国家13个重点城市,即住房和城乡建设部确定的13个大力发展租赁市场的城市。”严跃进对中国城市报（www.zgcsb.org.cn）记者表示,类似城市后续或都在稳租金、稳预期、增房源等方面发力。(本版图片由本报记者全亚军摄)

《 中国城市报 》( 2018年08月27日   第 10 版)