“所见即所得,你们看到的样板房,就是这样。你们既然买了,就得接受啊!”

2018年12月31日,在北京永靓家园共有产权房首付现场,购房者隋女士告诉记者,此前在向开发商反映相关问题时,该公司工作人员向她作了如上表示。

据了解,永靓家园是目前北京海淀区规模最大的共有产权房项目,由北京建邦中铁房地产开发有限公司负责开发建设。

“永靓家园的B1、B2、B3、B4户型起居室,窗地面积比小于国家相关标准的规定。”永靓家园临时业主委员会代表告诉记者,采光差,成了共有产权房业主的“共同心事”。

业主表示,永靓家园的样板间窗地比不足1/7。(图片为永靓家园业主提供)

窗地比低于1/7?

永靓家园共有产权房的地窗比真的不符合国家规定吗?

据国家住建部颁布的2011年版《住宅设计规范》规定,卧室、起居室(厅)、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7。

“以永靓家园共有产权房两居室B2户型为例,我们根据《海淀区永靓家园共有产权住房项目申购登记公告》中关于户型的介绍以及户型图中的数据得出,窗户面积约1.9米×1.6米等于3.04平方米,起居室面积7.4米×3.3米等于24.42平方米,阳台面积1.2米×3.3米等于3.96平方米,窗户比上起居室和阳台面积之和约等于0.107。”永靓家园临时业主委员会代表向记者介绍。

“甚至去掉阳台面积,窗户比起居室等于0.124,也无法达到国标1/7的强制规定。” 永靓家园业主安先生表示。他对记者透露,根据永靓家园业主内部的一份调查问卷,在有效回收的1228份业主反馈问卷中,有88.3%的业主认为需要加大窗户尺寸,改善采光。

据了解,永靓家园共有产权住房项目套型主要为约55平方米一居54套,约88平方米两居2051套,约89平方米三居36套,总套数2141套。

此外,除窗地比过小外,永靓家园业主还反映该项目无新风系统预留孔位,这并不符合北京市标准。

记者注意到,在2018年7月1日实施的北京《居住建筑新风系统技术规程》中,明确规定新建居住建筑应预留新风系统的安装位置。

让永靓家园业主更为担忧的是,如果开发商不针对上述问题做出调整,一旦交房后业主就不能随意作出改动。

永靓家园公有产权房平面户型图。(图片为永靓家园业主提供)

记者查询《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》时,注意到:共有产权住房实施全装修成品交房,依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

“70%产权的房子并不代表质量也是70%,产权可以让渡,质量不能妥协。”隋女士对开发商的做法感到不满,在她看来,相比炒房者,刚需人群更在意房屋质量,如果质量仅维持在最低标准,也无法满足住宅最基本的需求,就算价格再合适,大家也会望而却步。

样板间仅开放3天就“下架”?

除房屋品质问题外,样板房的一推再推,也让永靓家园的业主感到不满,认为开发商损害了他们的知情权。

“开发商在草签的合同中,明确规定要开放样板间。开发商最初拒绝开放,几经诉求,才开放了7种户型中的3种。但至今,也没见过其他4种房型的样板间。”安先生告诉记者。

让永靓家园业主不满的是,努力协商换来的样板间参观,也仅对外开放了3天。“之后开发商又以人员调动为由,暂停开放样板房。”安先生对记者说。

他表示,在此之前,开发商并没有贴出关于开放样板间的公告。据安先生的推算,有近70%的购房者没有看到样板间。“很多人在完全不知情的情况下选了房子,只看售楼书很多人首选或者优先考虑B4户型,看过的果断放弃了选择。”他说。

业主认为,样板间开放时间过短,这与合同中的约定并不一致。

根据业主提供的草签合同显示:“甲方应在项目摇号前,将装修菜单内容进行公示,并在项目现场配备样板间。样板间应向全体乙方开放,并保留至交房六个月,其使用的材料、部品、设备应当与本合同约定一致。”

样板房暂停开放。(图片为永靓家园业主提供)

样板间为何一推再推?何时再重新开放?

对此,项目相关负责人在首付现场表示,公司将开会对此事进行讨论,并根据市、区相关领导针对样板房的意见做出调整,预计样板间在元旦过后不久将进行开放。

而对于样板间的调整原因,该负责人表示不便回复。

如今,业主们想参观样板间的愿望可能要再次“被迫延期”。1月9日,业主向记者表示:“开发商表示由于住建委没有通过样板房的整改方案,所以样板房暂时还不能开放。开放时间一再推迟,草签的时候说元旦后,现在又说春节后。”

开发商:样板间还在整改中

永靓家园共有产权房出现的问题已经引起了舆论关注。

2018年12月20日,永靓家园开发企业及设计负责人在给《北京日报》的回复中认为,选房人计算的起居室面积中还涵盖了餐厅的面积,这才导致窗地比小于了1/7。

上述负责人表示,在B2户型中,选房人测算的地面面积是由8.6米进深乘以3.3米面宽而得出的。但实际上,这8.6米的进深除了阳台、起居室外,还有餐厅,餐厅的面积不应算入起居室部分中。

2018年12月24日,业主们接到了该项目工作人员关于采光的反馈。对方称该项目建筑设计满足《住宅设计规范》。根据《规范》中卧室、起居室(厅)、厨房应有直接天然采光的规定,因餐厅和玄关为非直接采光空间,所以窗地比不应计算在内。

当业主追问在计算过程中是否将餐厅包含在内,对方拒绝回答,并随后将电话挂断。

在首付现场,永靓家园共有产权房项目相关负责人对业主表示:“2108年12月28日我们去的住建委,住建委相关部门接到针对业主提出的诉求,要求我们逐一做了汇报,29日市相关领导视察了样板房。”

据这位负责人透露,该共有产权房项目属于装配式建筑,客厅已经是做到了极致,所以不会有所调整。

对于新风系统的缺陷,一位参与设计的工作人员私下承认,产品设计上可能确实粗糙,后续需要改进,但由于市场上的新风系统设备规格没有统一,所以无法做出统一设计。

在首付现场,当记者想要采访时,项目负责人表示需经集团(北京建工集团)相关部门同意。

1月9日下午,记者致电北京建工集团办公室,但工作人员否认北京建邦中铁房地产开发有限公司为旗下公司,随后又称自己临时借调办公室,具体情况不太了解。

建筑设计师:开发商对“窗地比”

多采用下限设计

“在住宅规范中,没有关于客厅的定义,用的都是起居室、起居厅等词汇。规范中虽有对起居室有解释,但没有对餐厅、客厅相关的解释。” 在某知名设计院担任主任工程师的杨女士告诉记者。

“如果是像永靓家园这种客厅和餐厅做一体化空间设计,没有做明确的空间界限分割情况下,一般都按照起居厅来考虑。”杨女士说。

她表示,图纸上摆放的家具只是供业主参考,并不是说是这样设计。家具的摆放只是告诉购房者这个空间可以容下这些内容,而非给空间定性。

另外,杨女士指出住宅设计标准不宜过度细化,否则就会带来更多的限制。一般标准是面向全国,保障最低要求,各地应结合自身特点补充地方标准。

一名业内人士表示,建筑设计公司在设计过程中,对于窗地比,基本上是按照下限设计,以满足要求为首要目的。由于住宅审核并不是很严格,因此做住宅开窗基本跟着立面形象,不会特别注意。

“一些开发商在建筑设计上不是很专业,会存在追求建筑外立面的美观,而忽视实际住房体验效果。”该业内人士向记者表示。

“我们之所以希望能够尽快得到开发商答复,一个很重要的原因就是想在该项目不增加成本的情况下,使问题得到解决。”一名永靓家园的业主表示。

对于此事,中国城市报记者将予以持续关注。

（原标题：北京永靓家园:住房产权共有,质量不如人意?）