当前，我国常住人口城镇化率已经从2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4亿人生活在城镇。与此同时，城市土地利用积累了一些问题，如个别城市产业园区土地利用粗放，生态用地、公共服务设施用地不足等。

近年来，我国大力推动存量土地盘活利用，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出：“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。”

盘活存量土地和低效用地，有利于提高城市土地利用结构的协调性，促进城市内涵式、集约型、绿色化发展。在此过程中，如何通过专业估值破解产权复杂、定价失衡、流通阻滞三大难题？本报专访北京盛华翔伦房地产土地资产评估有限公司技术总监李越，探讨估价行业在存量土地盘活中的价值实现路径。

中国城市报：当前存量土地盘活已成为城市更新的重要议题。存量土地盘活面临哪些结构性挑战？

李越：盘活存量土地和低效用地，有利于提高城市土地利用结构的协调性，但其中涉及土地权利人多、利益关系复杂、资金投入量大、盘活周期长等问题。在此情形下，估价机构的角色已从传统的“价格评估者”转身为“全周期价值管理者”。这就好比一场棋局，估价机构不再仅仅是计算棋子价值的旁观者，而是要参与到整个棋局的谋划与推进中，全面管理土地在不同阶段的价值。

中国城市报：在存量土地盘活全过程中，估价机构应构建怎样的服务体系？

李越：我们构建了“三阶服务体系”，覆盖从前期识别到后期流通的全流程。在低效用地识别阶段，建立“规划兼容性+经济可行性”双维度评估模型，为政府提供存量用地分级清单。在规划城镇建设用地范围内，校核现状利用与国土空间规划的实施情况，重点搜集未实现规划区域内资源禀赋和任务情况，以及在途项目的实施进度、历史遗留项目存在的问题，规划期现行的土地政策、开发利用政策等。在二级市场交易阶段，服务更趋多元化，对企业端提供“现状价值+转型潜力”双评估，如某央企闲置厂房转型文创园项目，我们既评估现有工业用途价值，也测算容积率提升后的混合用途价值，为企业的决策提供支持。

中国城市报：当前服务存量土地盘活还面临哪些难点？如何突破？

李越：主要面临三大挑战：一是政策适配性，不同地区对“混合用地比例”“补缴标准”的执行细则存在差异。这要求估价师深入解读地方政策，对估值模型进行针对性调整。二是利益协调复杂性，混合产权地块涉及多方主体时，需设计“分账价值评估”方案。比如某旧厂区改造中，通过分别测算原企业、集体经济组织、政府的权益占比，推动各方达成分配共识。三是专业能力迭代，估价师需兼具规划、金融、法律复合知识，不断学习新的政策和规范。

中国城市报：未来估价行业在存量土地盘活中还有哪些拓展空间？

李越：近年来，城市更新在更新项目类型、商业运营模式、发展理念等方面呈现出新的特点，片区统筹已成为城市更新的重要趋势，估价服务随之呈现从单地块评估向区域价值统筹延伸、从静态估值向动态监测进化、从技术服务向政策建议升级的趋势。本质上，存量土地盘活不仅是空间重构，更是价值重塑，要在科学评估的基础上让每一寸土地在合规框架内实现最优价值，提高存量土地盘活的效率和效果。