2023年以来，山东省济南市推进老旧小区全面引入专业化物业服务工作，平阴县实施“红色物业·和美邻里”提质攻坚行动，榆山街道组建物业公司——山东榆山和美物业管理服务集团有限公司（以下简称榆山和美物业公司），实现辖区内66个老旧小区专业物业服务全覆盖。

提高站位

系统推进“红色物业”建设

物业服务涉及千家万户，服务内容包罗万象，服务水平直接关系人民群众获得感、幸福感、安全感。

高度重视物业工作。平阴县委、县政府聚焦民生热点难点问题，连续两年将“红色物业”建设列为县委书记抓基层党建突破项目，纳入基层党建引领基层治理工作重点内容。2023年平阴县成立县委书记任组长的县委基层党建引领基层治理工作专项小组，定期召开物业管理联席会议，梳理物业领域共性问题、热点事项35个，逐一分类研究探索解题之道。物业管理机制持续优化，物业服务问题得到高度关注，已化解物业领域矛盾纠纷110余件，群众满意度得到提升。

抓实抓好物业工作。榆山街道位于平阴县主城区，共有224个住宅小区、零星院落。在2023年之前，无专业物业服务的老旧小区高达66个。此类小区以产权单位改制后的家属院为主，市场化物业公司惨淡经营之后无奈退出，部分小区甚至从未享受过专业化物业服务。为破解老旧小区物业失管难题，根治老旧小区物业服务不彻底、物业公司留不住的难题，榆山街道办事处做好小区数据台账，摸底现有物业运行情况，转变观念探索领办“红色物业”服务老旧小区的新途径。

建立物业公司扎根服务。老旧小区物业缺失是市场经济转型过程中的遗留问题。社区居委会提供基本服务，确保小区卫生整洁，这也是社区分内之事。但是老旧小区居民对停车管理、充电安全、居家养老等精准化服务、个性化需求越来越高，长期来看，社区兜底服务专业性不强、深入度不够。围绕老旧小区物业服务如何管、长久立、可持续，经可行性研究分析，榆山街道办事处组建物业公司，全面接管老旧小区物业服务，既提供基础物业服务，也能满足不同群体需求。榆山和美物业公司组建公司董事会、监事会，社会化聘请专业物业经理人，实行市场化专业化管理。

健全机制

规范物业市场运行

在榆山街道党工委领导下，榆山和美物业公司坚持实体化运作，自负盈亏，统一管理人员、物资、财务，探索可持续的良性运营路子。

夯实组织体系。老旧小区居民更迭加快，新增车位管理、公共收益管理等需求与小区设施陈旧、管理粗放的矛盾愈加尖锐。榆山街道党工委坚持“社区搭台打前站、小区支部当参谋、居民议事物业干”的理念，将66个老旧小区合并连片，组建27个小区党支部，吸纳101名党员、热心居民组成居民议事会，与榆山和美物业公司项目经理共同商议小区事务，共同建设美丽家园。

坚持制度化管理。制定物业管理相关规章制度，如重大事项向党工委报告审批制度、工作人员考核管理办法、日常财务管理制度、物业服务质量巡查考核奖励制度等，确保有章可循。落实物业服务巡查监督制度，实行“发现—交办—整改—验收”闭环管理机制。严格奖惩，将巡查成绩与绩效奖金挂钩，对取得显著成绩的物业项目颁授“月度流动红旗”，纳入绩效奖金考核；对表现优秀的个人评为“优秀员工”并发放奖金。

坚持规范化运营。参照社区行政区划将其划分为10个物业管理项目。物业项目负责人由社区物业专员担任，实现榆山和美物业公司与社区党组织“双向交叉”相互监督。物业项目以社区网格党群服务站为工作阵地，把为群众服务的事项落实在“家门口”，把项目经理接待日活动定期开办在“家门口”，直面群众物业诉求，就地处理矛盾问题。榆山和美物业公司用钉钉子精神帮助老旧小区解决供电、停车等遗留问题，用群众认可的暖心服务撬动老旧小区物业费收取难题，用市场运营思维系统解决老旧小区物业管理中服务低端、资金匮乏的问题，让物业公司在市场行情不被看好的“老破小”真正扎下根去。

强化服务

确保物业有形有效覆盖

榆山和美物业公司摆脱大包大揽、粗放管理、亏损经营的模式，聚焦老旧小区物业服务，精耕细作提升管理水平。

托底服务到位。榆山和美物业公司坚持物业全心全意为人民服务的宗旨，展现担当，对其他小区中物业失管的情况，主动托底服务，填补小区无物业管理的漏洞。引导小区居民主动参与小区建设，增强自我管理意识，将小区规范管理维护到位，条件成熟的小区尊重业主意愿，交由市场化物业公司服务。

基础服务到位。榆山和美物业公司明确每天、每周、每月、每季度、每半年“五个节点”服务事项和更换楼道灯、维修天井盖、抽排化粪池、上门疏通下水道、上门维修水管电路等“五项免费”服务内容，主动向全体业主公示物业服务内容与标准，保持服务热线24小时畅通，随时接受群众服务监督。和美物业主管经理抽查基础服务，确保卫生保洁服务到位，垃圾清运及时到位，扶手窗台定期打扫到位，垃圾死角清理到位；和美物业客服人员开展服务质效跟踪回访，将免费服务事项真正做到群众心坎上，让群众感受到“物业服务在小区、小区变化在身边”。

延伸服务到位。榆山和美物业公司将物业管理服务与社区基层治理紧密结合。常态化入户走访。和美物业员工联合社区工作者共同开展走格入户网格巡查，共同处理邻里矛盾纠纷。老旧小区“一户一表”改造是一项民心工程，但是手续繁杂、工程量巨大。和美物业主动承接工作，配合社区工作者挨家挨户解释政策，联系供电部门及时改造线路设备，极大提高了改造效率。开展公益为民服务。社区党组织连续举办“睦邻市集”11期，将榆山和美物业服务作为必选动作，开展免费清洗地垫、检测电瓶车电池等服务，惠及居民11万余人。

多措并举

启动物业费收取工作

征集民意深度研讨。2024年初，榆山和美物业公司向榆山街道党工委汇报年度工作，主动提出将物业费收取列入本年度重点工作。围绕该工作，榆山街道党工委牵头展开历时3个月的大讨论。先后发动社区“两委”干部、居民代表1500余人自下而上专题讨论老旧小区物业费收缴方式、标准，以社区为单位汇总梳理意见建议510余条；召开党工委扩大会议7次，分析意见建议、同步提升物业服务，明确2024年物业费收缴具体事项、流程。

确定目标试点推进。经过征集民意、任务部署，榆山和美物业公司明确物业费收取率70%的工作目标。为进一步密切社区与和美物业的关系，榆山街道党工委明确社区“两委”干部“打前站”收费、和美物业公司“稳后方”服务的工作思路，通过调度社区收费率带动社区与和美物业紧密结合共同推进。去年7月1日起，涉及和美物业项目的10个社区先后启动10个试点小区物业费收取工作。同时，榆山街道党工委每周召开物业费收缴进展分析会议，逐个小区分析收费难点，总结收费经验。

集中攻坚全面推进。为提高社区“两委”收取物业费的主动性、坚定收取物业费的信心，榆山街道党工委主要负责同志为社区“两委”干部召开专题党课《战术千万条 肯打第一条——讲解海南岛战役过程》，启发全体人员思考“团队面对困难的时候，我是什么态度？团队集体攻坚的时候，我在什么位置？”，进一步统一社区“两委”思想、凝聚物业费收取合力。去年7月26日榆山街道正式启动为期一个月的物业费收取集中攻坚行动。

复盘总结整改提升。物业费收取集中攻坚行动开始后，榆山街道每周一调度各社区物业费收取进度，去年8月15日玫城社区率先完成收取率70%的既定目标。截至去年8月31日，10个社区全部完成物业费收取率70%的目标任务，其中11个小区物业费收取率100%，13个小区收取率90%以上。去年9月11日，街道召开党工委扩大会议，总结物业费收取经验，部署榆山和美物业公司同步提升服务的措施，巩固物业费收取成果，实现公司良性运转。

多元共治

凝聚基层治理合力

物业服务是基层治理的重要内容。平阴县强化“社区党组织搭台、多元主体参与”机制，将小区服务做优做细，谱写一曲基层治理“大合唱”。

双向奔赴志愿服务。榆山和美物业公司定期发动志愿者参与老旧小区环境综合整治，共动员志愿者参与服务2.4万人次，助力老旧小区物业服务提升。居民深切感受到志愿者在治理提升中的付出，深受影响并主动参与志愿服务，累计参与志愿服务8000人次，实现志愿者与居民双向奔赴，共同谱写基层治理“大合唱”。

民意走访服务惠民。榆山街道党工委聚焦物业服务，坚持群众需求导向，指导社区工作者对老旧小区群众入户征求意见3753户，精准征集物业服务领域问题，已梳理汇总小区照明维修、保洁质量提升、改善物业服务态度、规范停车等需求971个；和美物业分类办理物业领域问题862项，动态向群众反馈物业领域问题办理情况，推动更多群众合理建议转化为惠民政策措施，解决群众关心关注问题。社区搭台、群众点评、和美物业持续改进提升，变物业、社区“两不管”为“共同管”，让老旧小区居民享受清洁有序、安全舒心的环境，实现物业服务与社区治理有效融合。

借势借力丰富内容。借助老旧小区改造提升工程，社区党组织联合榆山和美物业公司有序开展小区硬化、绿化、亮化、美化建设。借助社区“双报到”工作机制，联合开展义诊、政策宣传、基础设施提升等便民服务。借助榆山街道“三色提升工程”，已投资建设充电车棚266个、车桩157个，安装充电插口7048个、电梯阻车器310部，真正实现了社区搭台、物业唱戏、群众受益。

《中国城市报》（2025年02月24日第27版）