老旧小区改造一头连着民生福祉，一头连着城市发展，既是城市更新的重要内容，更承载着人民对美好生活的向往。至2024年，佛山市南海区桂城街道已有88个老旧小区，1233栋旧楼迎来新生，惠及群众约4万人。

桂城街道坚持以基层党建为引领，以“创建熟人社区”为支撑，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，推动建立老旧小区治理长效机制，不断提升城市治理现代化水平。

充分听取居民意见

走进桂城街道桂一社区，道路干净整洁，车辆停放有序，路旁绿植葱郁，夏天的气息扑面而来。

桂一社区是桂城街道最老旧城市社区之一，建筑老旧、车位紧张，2020年6月桂一社区被选定为广东省老旧小区改造试点，其中，海棠村是其中最大的一个生活小区，有1162户，以7层步梯商品楼房为主。2021年底改造完成在后续引入物业工作中面临诸多难题，大家都盼望解决问题，但工作由谁来牵头、如何形成方案，一时都不太明确。桂一社区党委以问题为导向，化解困点难点，推进旧改工程、同步孵化善治基础，推动老旧小区长效治理机制。

第一轮，是事前摸底，下沉搜集诉求。街道、社区等党员干部沉到基层，听到的是“高低并存”的群众期盼：物业管理费用要低，服务标准要高。那么究竟是“政府管”还是“社会管”？最终形成“街道、社区听民声集民意，与小区共同探索引入专业物业服务”的机制。

第二轮，是引进物业前的下沉调研。引进老旧小区物业管理的前提是摸清家底，只有“底清数明”才能实现精准管理。街道社区通过入户走访、楼道座谈会等方式，认真摸排辖区存在的矛盾和问题，研究不同住户的基本诉求，为未来的物业收费提供参考意见；制作业主清册台账，为小区长效管理工作提供基础数据。街道、社区与居民志愿者一起，深度走访居民听取意见，同时长期组织“我为群众办实事——物业服务大家谈”等形式征求业主意见。“这么大的工作量，没有街道党工委牵头的统筹支持、社区党组织具体推动落实，没有社区干部、基层网格员一家一户反复多次上门走访，小区业主不可能这么快速达成共识。”居民许容娣说道。

第三轮，是决定选择哪家专业物业服务公司来参与后期管理。8家物业公司就小区管理运营方案举行了一场“路演”，各物业团队准备充分，在物业介入大会中展示公司文化、管理措施，认真细致解答业主提出问题。最终海棠村小区举行全体业主大会，小区专有部分面积占比三分之二的业主和人数占比三分之二以上的业主参与表决。最终表决引入碧桂园服务公司。

充分发挥基层党组织作用，深入做好群众工作，高度尊重居民意愿，是让物业引进得以顺利进行的基础。听取居民意见贯穿了项目全过程。“物业服务怎么改，基础设施怎么添，都充分尊重居民意愿。”桂城街道党工委委员梁启聪说。

服务群众用心用情

人心齐，治理更有效。一直以来，停车难问题困扰着小区居民。然而，群众齐心协力，这一难题有望逐步解决。以同德社区的金菊邨为例，这个建于上世纪90年代的小区是同德社区2023年9个老旧小区改造项目之一，也是其中较为大型的小区，共有18栋楼宇，涉及559户业主，是同年改造户数最多的小区。在改造过程中，金菊邨面临着与其他老旧小区类似的问题：地下管网易堵塞、易爆裂，化粪池容量不足，路面破损，公共设施老旧等。特别是茂盛的绿化与稀缺的车位之间的不平衡，一度成为居民们“最头疼”的事情。

“目前小区只有150多个车位，根本无法满足一户一车位的需求，乱停乱放的问题十分严重，时常引发矛盾。”同德社区党委书记黄威文说，停车位在改造前就已十分紧张，改造施工过程势必会进一步影响车辆停放，因此，解决业主的停车问题成为了小区改造全面铺开前亟待解决的“头等大事”。

实际上，在2021年南五路ABC小区改造及2022年海景花园改造过程中，同德社区逐步摸索出了一些“治理经验”。其中，链接辖区资源解决停车问题就是一项行之有效的经验做法。“我们注意到，附近的市政道路、商圈停车场等白天大多停满车，夜间则存在一定的车位闲置现象。那为什么不与周边单位合作，以相对优惠的形式提升车位的经济效益，同时解决小区业主的停车问题，特别是在改造期间的临时停车需求。”黄威文说，这种“双赢”的做法在推进海景花园改造时已经试用过，业主们对这项贴心、人性化的解决方案反馈良好，接受度高。

小区改造项目中，同德社区不仅包括金菊邨，还改造了南纺大厦和金华居等多个小区，涉及1583户居民。继续沿用“双赢”的优惠停车经验方法，提供300元/月、560元/双月的优惠价格，方便业主按需申请车位，从而有效解决施工期间的停车不便问题。这一做法不仅提高了车位的利用效率，也进一步凝聚了居民的共识，为推动社区的高质量发展积蓄力量。

改造在环境，也在人心。在桂城街道议事组织的基础上，小区居民还自发成立了自治小组，党员、教师、技术人才、热心居民纷纷加入，小区卫生维护、邻里关系调解、政策疑问咨询等问题有了及时出口，与社区居委会、物业服务企业协同配合，尽早尽快化解群众难题。

“在老旧小区改造过程中，我们以“创建熟人社区”为抓手，将成立业委会和议事组织这一程序前置，推进群众自管自治，培养一批治理骨干队伍，这样既能在改造中发挥群策群力的作用，还能在旧改后承担起凝聚居民群众纽带的责任，进一步完善社会基层治理体系，通过老旧小区改造契机，社会基层治理能力得到完善提升。”梁启聪说。