“受消费温和复苏传导影响，2023年北京的零售物业租赁市场率先于其他物业类型迎来回暖。”1月4日，在仲量联行举办的2023年北京房地产市场回顾及2024年展望发布会上，仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，随着经济恢复向好势头持续巩固，商业地产市场预期将由需求的逐步改善带领整体恢复进程。

来自仲量联行的数据显示，北京办公楼市场租金持续处于下行通道，第四季度跌幅扩大，但低价推动市场活跃度小幅提升。在投资市场，公募REITs相关资产投资热度显著提高，零售物业大宗交易的全年成交额较去年实现翻倍。伴随宏观消费的震荡修复，零售地产市场租赁需求得到复苏企稳。工业物流市场空置水平在新增供应影响下小幅上升，租金水平在四季度保持相对稳定。在酒店市场，新增供给保持较低的水平，业主对酒店价值提升诉求迫切。尽管北京住宅市场步入调整期，高端住宅市场保持逆势增长，全年成交量同比上升2.9%。

具体在零售地产方面，报告显示，宏观消费的积极向好刺激了租赁需求的复苏。今年，随着宏观消费的震荡复苏，市场下行趋势逐渐减缓。10月，北京零售消费再次反弹，大大提振了市场情绪。零售项目租赁询盘量有所增加，品牌方积极实施2024年的扩店计划。由于第四季度未有新增供应，市场存量空置得到有效去化。

需求由成熟项目吸纳，空置率录得全年新低。第四季度，北京全市未录得新增供应，原计划入市的五个新项目被推迟至2024年，总面积达69万平方米。延期入市源于预租受阻，零售商在选址方面较为审慎，很多有扩张计划的零售商更愿意选择在经过市场验证的成熟购物中心扩张，以规避新开业项目的不确定性。总体而言，存量项目的供应压力有所减缓，第四季度存量市场净吸纳量达到63,903平方米，有效促使市区空置率下降0.4个百分点至5.9%，郊区减少0.8个百分点，录得6.7%，使得全市空置率达到2022年第二季度以来的最低水平。

存量面积去化推升租金提涨。在市区市场中，表现领先的零售项目在第二、三季度实现了大幅涨租，并继续推动周边项目的租金水平上涨。因此，第四季度市区租金涨幅收窄，环比增长0.6%。与此同时，在郊区市场，存量空置的减少与供应压力的缓解双重利好，带动了业主提升租金水平。整体而言，环比上涨1.2%，高于上季度0.9个百分点。“2023年租赁需求的显著回暖刺激了市区头部项目的市场信心，租金有望在未来两年回升至疫情前水平。在头部项目的带动下，市区市场平均租金预计将在2024年同比上涨2.3%。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

此外在工业物流地产方面，北京物流市场需求保持稳健，全市空置水平在新增供应影响下有所上升。多个一万平方米以上的大体量新租成交在四季度录得，新租需求以供应链和生物医药为主。其中，通州及大兴国际机场地区需求增量明显优于其他区域，呈上涨态势。然而，由于租户对租金敏感度不断提升，北京物流市场中租金最高的顺义空港子市场租赁成交相对缓慢。在供应方面，四季度北京物流市场共迎来两个新增项目，总建筑面积约为166,000平方米。其中一个表现最佳的项目以高达100%的预租率入市，而另一新项目则因区位等原因，在预租赁阶段录得成交较少，去化表现不佳。市场空置率受此影响在四季度上升1.1个百分点至10.4%。

2023年北京工业物流市场租金保持稳定，同比增长0.4%。但全市租金水平在四季度开始小幅下调，环比下降0.6%。随着成本至上的市场情绪持续蔓延，四季度部分业主开始调整租赁策略以保留和吸引租户。各子市场租金表现在此影响下分化明显。之前租赁价格较高的地区业主表现出更强的租金调整意愿，推出更多优惠策略。

“北京物流市场租金预计将在2024年开始下降。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“2024 至2025年北京将持续迎来大量新增供应集中入市，预计将达到209万平方米，即当前市场体量扩容2/3。由于供应压力增大且市场需求端降本趋势延续，业主情绪将持续受到影响。在此影响下，预计部分业主将进一步调整租赁策略以刺激入驻率。”