大横琴城资承接了横琴新区106.46平方公里的市政管养业务,机械化率达到85%以上。

大横琴城资在横琴先后建设和运营了十字门集中点、银鑫花园创意集市和物业集市3个疏导点,提供45个商铺和81个摊位,为方便周边居民和建筑工人的“衣食住行”提供了安全卫生的场所。

物业行业的资本春天来了。

今年以来,物业公司上市迎来了新一轮井喷。来自中国指数研究院的统计显示,今年1—8月,已有6家物业公司成功赴港上市,另外排队递表等待的还有近10家。

至此,中国已上市的物业服务企业达30家,其中27家登陆港股,3家登陆A股。

资本市场给予的回报也相当丰厚:据不完全统计,今年以来物业股累计上涨近50%,远超热门的医疗和保健行业,甚至有5家物业股涨幅超100%。

上市潮涌为哪般

然而就在几年前,物业还是一个被看作相当“基础”的劳动密集型行业。

这股上市潮,最早可以追溯到2014年6月,彼时花样年控股将旗下的物业公司(彩生活)拆分出来,单独赴港上市,属国内首例。但直到2018年,这股热浪才算正式袭来,碧桂园、保利、雅居乐、新城控股等都纷纷把旗下的物业公司送上港交所。

物业公司上市,为何如此异军突起?中国指数研究院物业事业部副总经理牛晓娟在接受中国城市报记者采访时认为原因有三:首先是目前房地产宏观调控政策持续保持收紧态势,房企普遍面临资金压力,普遍分拆物业公司上市可以缓解压力;其次,疫情暴发凸显了物业服务的价值;此外,实际上物业行业已有30余年的沉淀发展,现金流稳定且能对抗周期。

香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则更是直言:地产板块的市盈率一直徘徊在3—5倍左右,而物业板块则是30倍左右,物业板块拆分上市,估值立即上涨10倍。

城市服务本地化:

普遍与当地国企重组

上市潮背后,也让更多人思考物业行业的未来。而“城市服务”,有望成为一个新蓝海。

这意味着,可以把一个城市的公共空间与公共资源整体看成一个“大物业”,像管理小区一样管理城市。

这虽尚属一个崭新的概念,但围绕城市服务,记者注意到,近年来已有万科物业、碧桂园服务、雅生活、保利物业、龙湖智慧服务等多家物业企业争先试水,甚至进行与城市相关的更名。

如7月21日,雅居乐旗下的物业板块雅生活就提出更名,从“服务公司”更改为“智慧城市服务公司”,并宣布正式布局第五大产业板块——城市服务。

今年5月,万科物业则首次披露“三驾马车”的业务模型,包括CS社区空间、BS商企空间和US城市空间。在8月28日举行的2020年中期业绩会上,万科执行副总裁、首席运营官王海武就特别提到,US城市空间被看作是最新也是最具发展前景的领域之一。

而物业公司与当地城市的国有企业混改重组,建立一个新的城市公司,似乎是当前“物业城市”模式下的普遍做法。

比如,2018年万科就和广东省珠海横琴投资有限公司成立合资公司——大横琴城资,建立了全国首个“物业城市”;2019年11月,雅生活也和甘肃兰石集团合作,成立“兰石雅生活”,是甘肃省首家实施混合所有制改革的国有物业企业。

而到了2020年,“物业城市”似乎更是迎来井喷:5月12日,龙湖智慧服务与湖南岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签约,将以城陵矶新港区为起点,聚焦“港产城”,积极探索城市服务创新模式;7月7日,华润物业与深圳市水务局签约,宣布为“深圳河湾支流运维管养项目”(即九河两库项目)提供综合治理服务;7月28日,碧桂园服务与衢州政府直属国企衢州交投达成“城市大物业”合作。

“物业城市”还有待解之症

城市赛道是否将成为物业公司开拓业务边界的新蓝海?众多接受记者采访的政府、企业、专家均给予了一定肯定。

“对传统物业来说,其每年的增长点相对是有限的,但‘物业城市’是一个新业务,它极大打开了传统物业行业的增长空间,从小区走向城市。”横琴新区综合执法局局长赵振武在接受记者采访时就曾发出这样的感慨。

另一方面,在北京大学政府管理学院教授沈体雁看来,“物业城市”模式的出现,不仅能有效提高城市公共服务的效率和效能,改善城市治理的透明度,且对城市发展经济以及丰富文化生活也大有裨益。

但与此同时,“物业城市”也面临投资回报率、选择轻资产还是重资产模式,以及如何划分企业与公共服务者身份界限的矛盾。

如布局城市业务较早的保利物业财报显示,截至2019年,其在公共服务领域的在管面积约1.4亿平方米,已占到总在管面积的48.9%;但在当年38.44亿的物业管理收入里,源自公共及其他物业的收入仅约为4.81亿元,占总收入约12.5%。

相比之下,面积占比48.4%的住宅物业在保利物业的总收入占比已高达74.5%。

但无论如何,当物业接任起“城市服务商”的角色时,不少城市面貌都发生了可喜变化:比如珠海横琴通过重新盘活闲置土地,并联合交警部门对违规停放车辆专项清理,成功破解了困扰政府多年的“停车难”;辽宁省铁岭市开原市则摆脱了过去“垃圾围城”困扰,在2018年底引入物业城市一体化服务短短数月后,城市环境排名从过去第八名上升到连续四个月居铁岭全市第一名。

“财政支出做减法、资产经营做加法、市民满意做乘法”。“物业城市”未来将如何?能否真正实现“人民城市为人民”?还有待时间去检验。