上海市杨浦区长白新村街道召开“党建引领长协同·物业治理汇动能”党建引领物业治理工作推进会。
上海市杨浦区长白新村街道韵都城小区召开新一届业委会初步报名、推荐候选人听取意见、建议会。
从“金苹果”沦为“烂苹果”，再到重新焕发光泽，上海市杨浦区长白新村街道韵都城小区用三年时间完成了一次华丽转身。这个曾经投诉不断、矛盾重重的老旧商品房小区，通过探索党建引领的“透明物业”治理模式，让沉睡的3000万维修基金“苏醒”，投诉量下降74.4%，满意度达到80%以上。透明与信任，成为撬动这场治理变革的关键杠杆。
信息全域透明
夯实治理基石
信息不对称是物业治理乱象的根源所在。韵都城小区的实践表明，只有让组织运行、制度设计、决策过程全部置于阳光之下，才能重建居民对物业治理的基本信任。
党建引领重塑组织肌理。面对第三届业委会集体辞任、物业治理处于失控的困境，街道党工委指导图们路居民区党总支迅速成立“临时治理专班”，确保基础服务不断档。更为关键的是，党组织将新一届业委会换届全过程置于党的领导和群众监督之下，通过宣传动员、资格把关、居民评议、集中公示、实名投票“五步法”完成换届。对25名报名者逐一访谈，邀请退休党员监督把关，9名候选人连续7天在接待日与业主面对面谈心，投票过程全程录像，让每一个环节都经得起检验，不仅在组织程序上回填了缺口，更在心理层面重塑了业主“规则优先、公开第一”的共同信念。
制度完善厘清权责边界。新一届业委会成立后，以党总支为核心、业委会为主体、业主大会为基础，对“一规两约”等开展“逐条体检、逐章修复”。例如，将维修基金审批阈值从5万元直降至5000元，所有超限支出一律采取楼栋实名投票，用“权力下沉”换“监督上位”。同时完善业委会内部表决程序，设立工程委员负责维修审核，让决策、执行、监督各环节均有坐标、可溯源。新修订的制度通过业主大会表决后，在公告栏、公众号、OA系统同步公布，做到“改一条、晒一条、解读一条”。
专业嵌入提升决策质量。“看得懂”的制度还需“看得准”的专业支撑。党组织探索推动居委会干部与业委会委员交叉任职，推荐居委会治理达人通过合规渠道进入业委会，实现“三驾马车”信息同源、行动同频。更为重要的是，吸纳工程师、律师、会计师等具备不同专业背景的居民担任联络员，组建“红色专家库”，在预算测算、合同评审、工程验收等关键环节提供支持。由此，形成政治引领把握方向、专业智力负责校准、业主监督实时跟进的协同格局，助力提升了集体决策的科学性和有效性。
载体搭建完善信息发布。依托“透明社区OA+物业公众号”数智平台与传统线下介质深度融合，构筑“全领域、全主体、全天候、全过程”四维信息公开体系。前者面向年轻业主，提供实时查询与互动功能；后者推送月报和公告，实现移动端访问。此外，坚持使用线下手段，在宣传栏粘贴工作月报和重要公告，方便部分老年人了解情况；结合嵌入二维码，直链项目清单与资金使用信息，做到不分男女老少、不同文化程度“一码共享”，最大幅度消除信息不平等带来的认知裂缝。
过程全程透明
打造协同引擎
透明不仅在于信息的静态公开，更在于治理过程的动态可视。韵都城通过流程再造、全程留痕、即时响应等举措，让物业治理的每一个环节都在阳光下运行，真正实现了治理过程的全面透明。
全领域覆盖消除信息盲区。围绕业主最关切的“人、财、事、物、权”五条主线，韵都城构建起主动公开与依申请公开相结合的“8+X”清单，彻底打破了信息孤岛，让原本“雾里看花”的公共事务变得清晰可见。四维信息公开体系涵盖议事规则、决策决定、服务合同、财务明细等8项核心领域，特别是“透明社区OA”开设“共享账本”功能模块，设置基金结余、财务报表、拖欠公示、收缴比率、公共收益等“一键直达”栏目。对专业性较强的工程附件、审价报告等X类资料，实行“随查随供”机制，满足个体化查询需求。
全主体参与确保公平获取。透明不仅要“晒”出来，还要“看”得到。针对不同年龄、不同数字素养的业主，韵都城采用多样化渠道确保信息获取公平。“透明社区OA”提供实时查询，物业公众号推送月报，传统宣传栏张贴重要公告，二维码链接项目详情。特别是考虑到老年人的需求，坚持线下公开与线上展示并重，让每位业主都能通过适合自己的方式获取信息。截至2025年5月，物业公众号关注人数达1756人，覆盖率超过小区居民户数的90%，已推送月报30期、各类公告30余份，总阅读量突破5万次。
全过程留痕实现可追溯化。在服务模块，“透明社区OA”详细呈现报修维修和工程审批等工单的主题、流程编号、发起人员、申请时间、发起事由以及费用明细、工程附件等全过程记录，形成“事前项目备案——事中节点留痕——事后评估归档”闭环。在议事模块，运用实名认证和独立身份标识的电子投票系统，针对物业选聘、规约修订、公共收益分配等重大事项，实现业主身份核验、议题公示、投票表决、结果存证的全流程线上化。这一做法让每一个决策都有迹可循，每一项支出都有据可查，真正做到了权力在阳光下运行。
全天候服务提升响应效率。“透明社区OA”和物业公众号实现7×24小时开放，业主可随时查看财务数据、工单状态及议事进展。“透明社区OA”中的“共享账本”功能定期同步三大财务报表与工单台账，完成每月现金流量表、资产负债表、业务活动表和业主报修记录的更新发布；物业公众号持续推送工作年报、工作月报和各类公告。业委会成员和物业公司客服保持全天候在线，业主如有疑问可第一时间获得回应。数智工单系统自上线以来累计受理300余件，在线完结率达98%，大大提升了服务效率和居民满意度。
成效全景透明
聚合共治力量
透明治理的成效不仅体现在硬件环境的改善，更体现在软治理能力的提升。韵都城小区用3年时间实现了从问题片区到标杆小区的华丽转身，为超大城市老旧商品房物业治理提供了可复制的经验。
环境改善提升居住品质。透明治理破解了长期存在的硬件设施老化难题。整合区财政补贴80余万元、维修基金180余万元，6个月内完成1400余具灭火器更换、19栋高层智能电梯阻止系统全覆盖，消防安全隐患彻底消除。历时不到半年完成6栋居民楼外墙高坠风险抢修征询，引入专业机构推进外立面浮雕加固。实施“花园复兴”“空地清零”专项行动，平整荒废绿地600余平方米，新增绿化覆盖面积200余平方米，清理楼道堆物超20吨、废弃车辆30余辆，新建非机动共享充电桩500余个，人居环境显著提标。
服务优化提高满意程度。通过第三方机构审价评估，设置三档不同收费标准及对应服务项目，最终方案配套服务质量承诺清单，明确保洁频次、维修响应等量化指标。经过投票表决，物业费科学调升至2.15元/平方米后，业委会与物业签订“服务质价承诺”责任书，落实即时报修响应、问题闭环要求，居民物业综合满意率从不足50%提高至80%以上。为解决停车位不足的问题，联动区科创集团、街道228街坊工作专班，挖掘外部空间资源，协商获得17个共享车位，80余名业主通过现场摇号公开分配，过程公平透明。
信任重建凝聚治理合力。透明治理实现了公共信任从“碎片修补”到“整体重建”的深刻变化。涉及常规物业的12345热线工单数量从2021年高峰期的82件下降至2024年的21件，降幅高达74.4%。业委会接待日连续6个月实现“零情绪化到访”。开设“红色议事厅”和“OA云议题”征集，贯通“组织力——凝聚力——行动力”三大链条，把业主的“吐槽帖”转化为治理“金点子”，党群关系更加紧密，社区共同体意识更为强劲。
模式推广形成示范效应。透明物业治理模式超越了单一社区实践范畴，在政策、实践与社会层面产生较大影响。长白新村街道党工委将实践经验纳入《透明物业治理工作指南》，明确以“透明物业”治理模式作为重要方向。案例亮相上海市、杨浦区等展示平台，各级官方媒体多次报道，韵都城转型故事的社会影响力持续扩大，为基层治理创新树立了标杆，为其他社区开展物业治理工作提供了“长白方案”。（图片由上海市杨浦区长白新村街道提供）
《中国城市报》（2025年06月16日第31版）
