虽已入秋，房地产市场的“春天”才姗姗来迟。

9月15日，国家统计局发布数据显示，今年1－8月，商品房销售额96943亿元，增长1．6％，而1－7月为下降2．1％。这也是今年以来增速首次“转正”。

随着“金九银十”传统销售旺季的到来，这是否意味着疫情下的楼市已全面回暖？

“应该看到，近期房地产的回暖，有前期新冠肺炎疫情中一些压抑性需求释放的因素，也有金融增加对实体经济支持力度的原因。”国家统计局新闻发言人付凌晖对此表示，总体来看，房地产行业无论投资还是销售状况，仍然处于比较低的水平，并没有恢复到正常的状态。

商业用房市场仍不乐观

今年以来，在疫情冲击下，一季度中国房地产市场在投资、销售等相关方面都出现大幅度下降。

付凌晖表示，虽受疫情影响，我国并没有将房地产作为短期刺激经济的手段，仍然坚持“房住不炒”定位，持续落实城市主体责任，保持房地产市场总体稳定，这种定位没有变。

“随着经济恢复，房地产出现回暖态势，前8个月商品房销售额已经转正，销售面积降幅也在收窄。”付凌晖说。

但目前的回暖，还仅限于住宅。根据国家统计局的统计，1－8月，全国住宅销售额虽增长4．1％，但办公楼和商业营业用房依然不容乐观，销售额分别下降18．0％和19．9％。

同时，商品房销售面积还在持续下降。今年前8月，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3．3％，但降幅比1－7月收窄2．5个百分点。其中，住宅销售面积下降2．5％，办公楼销售面积下降19．5％，商业营业用房销售面积下降17．0％。

针对1－8月房地产市场出现“量跌”，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受中国城市报记者采访时分析，这主要是由于7月热点城市政策收紧，部分购房需求被积压，如8月南京、苏州新房销售面积环比下降14．0％、2．1％。

而销售额首次“回正”，王小嫱则表示主要是受到东部地区销售额同比上升明显带动，如8月东部地区大湾区价格上升明显，惠州、广州价格环比涨幅分别为1．9％、0．9％。

房企或加速抢收“金九银十”

记者注意到，事实上，自今年5月以来，房地产市场就已透露出向好信号。

据国家统计局数据，今年2－5月，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量分别为21个、38个、50个和57个。5－8月，全国房地产销售面积和销售额已实现连续四个月同比增长。其中，8月的销售额涨幅达到27％，销售面积增长13．7％。

“市场热度仍然不减，房价稳中有涨。”王小嫱表示，今年8月，新房价格上涨城市数量与上月持平，二手房价格上涨城市数量相比上月有所增加，新房、二手房价格涨幅均小幅扩大。

但同时，在金融监管层面，房地产行业正迎来新一轮收紧。

这项融资“紧箍咒”被业内称为“三条红线”。8月20日，住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，12家房地产企业负责人参加会议，形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍。

根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，相应实施差异化债务规模管理。

这意味着，以往高杠杆、高周转的传统房地产开发模式或难以为继，也给房地产市场带来了新的不确定性。

但在王小嫱看来，这或成为在“金九银十”期间购房的好时机。她预计，由于“三条红线”以及业绩指标的压力下，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。

部分热点城市被约谈

同时，房价上涨过快的城市仍在面临一系列“分城施策”。

据贝壳研究院统计，7月以来，全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都共10余城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛，防范市场过热，进一步深入抑制投资需求。

一些城市的房价涨幅相对较大城市也会被约谈。比如7月24日，全国房地产工作座谈会召开，房住不炒再次被强调，会议则邀请了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市的相关负责人。

8月26日，住建部再次召开会议，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市相关负责人也都在名单之列。

其中，近期火爆的银川楼市备受瞩目。按照国家统计局数据，今年7月，70个大中城市中，银川新房价格环比涨幅排名全国第一，环比涨幅2％，这也是银川连续三个月新房价格环比涨幅排名第一。同比来看，银川新房价格涨幅也已连续两个月排名第一。

9月2日，银川市政府官网发布银川市长杨玉经调研房地产工作并召开座谈会的文章，表示将落实好房地产市场调控主体责任，采取差异化措施，确保楼市健康发展。

调控旋风也接踵而至。9月8日，银川市住建局召集当地60余家房企紧急召开调控商会，提出须将拟销售房源的“一房一价”备案，经核准通过后，方可销售；对于当地9月前开盘的项目，短期内拟销售均价不得高于8月份；同时对约30个在售楼盘进行了全面检查，共下发了13份整改通知书，严查捂盘惜售，违规收取认筹金等行为。

而今年被两次约谈后，9月14日，成都也出台了“房产新政15条”加码调控，提出如优先确保保障性住房用地、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，根据各个地方特点，调控手段略有不同，但本质上有助于购房行为进行管控。

而针对假离婚政策“打补丁”、收紧性贷款政策、调整增值税政策等，是最近一段时间以来主要的调控内容。

比如深圳、无锡，就都出台新政限制离异家庭购房套数以及调整增值税免征期，即从过去的“满2”调整为“满5”。

《 中国城市报 》（ 2020年09月21日  第03 版）