“2022年北京商业地产市场几经波折，尽管年底市场未见回暖，但疫情防控政策接连的重大调整预计推动经济和市场活力加快恢复。” 1月5日，仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹在仲量联行2022年北京房地产市场回顾及2023年展望发布会上表示，市场需要时间夯实修复基础，2023年将会是北京商业地产市场缓步徐行、逐渐迈向复苏的一年。

仲量联行发布的报告显示，北京办公楼市场租金仍然承压下行，疫情反复导致租赁需求进一步收缩，全年净吸纳量同比下降81%；在投资市场，全年交易额同比下降57%，从物业类型来看，产业园及仓储物流交易热度持续攀升；在零售地产市场，疫情反复导致租赁需求持续减弱，部分新项目因工期延误或预租受阻，于四季度宣布延期入市；工业物流市场迎来三个优质新项目的入市，整体租金延续小幅上涨趋势；酒店市场，除8月外，下半年高端酒店市场持续低迷，但高端酒店供应量小幅增长；高端住宅市场，尽管四季度交易活跃度受阻，全年总成交量仍创五年新高。

在甲级办公楼方面，北京全市办公楼市场下行压力依然显著，整体租金保持下降趋势。受11月初再次爆发的疫情影响，全市经济活跃度大幅降低，整体租赁需求进一步收缩。在当前市场环境下，租赁谈判周期明显延长。四季度，租赁需求主要源自出于降本增效目的的搬迁和抄底升级。内资金融企业持续作为主力需求，在第四季度贡献近一半的租赁需求。一些投资银行和资产管理公司在四季度仍有扩张行为，CBD成为此类租户表现最为活跃的区域。

报告显示，第四季度净吸纳量录得负数，2022 年全年净吸纳量的 82% 来自第一季度。受新租需求减少和部分租赁合约提前终止影响，四季度科技行业聚集的子市场空置面积激增。全市租金跌幅扩大，环比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行环境下，除丽泽以外其他子市场均录得不同程度的租金下降。丽泽的大部分办公项目已锁定主力租户，且区域市场需求保持相对活跃。

“随着一系列旨在支持企业发展和稳定国内经济的措施出台，严格的疫情防控措施也在2022年底放宽，我们预计这将有助于2023年市场活跃度的稳步恢复。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“但是，由于政策的积极影响不会在办公楼市场即刻生效，需求和租金的回暖尚需时日。”

在投资方面，北京大宗交易市场表现低迷，交易额大幅下降。2022年，受经济不确定性和市场波动因素影响，北京全年大宗成交累计总额为268亿元，同比下降57%。第四季度，市场活跃度进一步受限，仅有少量交易完成。凯德通过法拍收购位于东三环的博瑞大厦，收购总价为人民币20.37亿元。StorHub完成对位于丰台的乐华梅兰家居城的部分收购，预计其收购后将改为自助式仓储。

报告显示，北京全年资产成交类型及买家类型更为多样化。办公物业仍为最受投资人关注的业态之一，占比达到全年成交额的三分之二。同时，产业园物业在2022年的成交额占比近20%，较往年有所上升。另外，受益于北京极其有限的供应及稳定的租赁需求，仓储物流在大宗交易市场的热度持续攀升。从买家类型来看，自用买家较过去更为活跃，成交额占比达44%。

“面对经济环境较多不确定性的2022年，投资人趋向以多样化资产类别的投资策略对抗市场风险，未来或将更考验投资者针对各类资产的资管及运营能力。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“年末防疫政策的优化预计将刺激投资人的信心修复，随着价格预期的调整，市场活跃度有望加速提升。”

在零售地产方面，报告提到，由于社会零售消费总额进一步下滑，北京零售市场显著承压。四季度，北京零售市场在十一月受疫情短期爆发影响，市场需求减弱。例如，餐饮与时尚板块持续出现利润收缩、扩张放缓，甚至退租掉铺的趋势。以上两个品类占比第四季度全市退租面积的50%以上。与此同时，仍有部分品类在逆势扩张，户外运动和新能源汽车均在四季度寻求扩张机会。临近年末，防疫政策优化调整，预计帮助市场活力在中短期内提振。

此外，还有部分新项目宣布延期入市。四季度未录得新增供应，原计划将于第四季度入市的几个商场受疫情扰动均未能顺利开业。一些未来项目的计划入市时间也因工期延误或预租活动受阻而延后。 此外，四季度仍有大量店铺退租，全市零售项目的租赁表现走弱，市区市场空置率环比上升0.8个百分点至7.9%，郊区市场空置率录得10.1%，环比上升1.0个百分点。

与此同时，全市租金在低迷的市场环境中持续走低。由于市场租赁需求疲弱，全市租金连续下跌。多数业主提出降租或更灵活的租约条款来吸引零售商入驻，从而维持项目的稳定表现。市区租金录得全年最大降幅，环比下降2.6%，郊区市场的租金环比跌幅为2.9%。

“尽管短期内市场仍受疫情抑制，但十二月底出现了一些消费回暖的积极信号，例如，餐厅店铺的客流量已有回升。防疫政策的放开预计将在2023年上半年带动零售消费市场进入修复通道，市场预期开始好转，全市租金预计将于下半年回暖。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示。