深圳微棠新青年社区室外运动场。愿景集团供图

“人民城市人民建,人民城市为人民。”通过城市更新加大供给侧发力、扩大租赁住房供给,是解决好大城市住房突出问题的关键途径之一。

“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动;城市更新又首次被写入今年的《政府工作报告》中。

事实上,有别于传统城市开发建设方式,城市更新不仅可以通过存量改造增加新的商品房供给,还可以生长出更多的租赁住房。而这正是当下众多新市民、青年人的住房痛点。

怎样走出这样的路径?日前,愿景明德(北京)控股集团有限公司(以下简称“愿景集团”)CEO仓梓剑接受了中国城市报记者专访。

党建引领下城市更新有了加速度

但凡关注过老旧小区改造领域的人,大概率都听过“劲松模式”。

老车棚变身社区食堂、小公园铺上塑胶步道、人脸识别等智慧物业“黑科技”还能分辨老人居家安全情况……作为北京市首个引入社会资本改造的老旧小区,劲松北社区已然成了一个“网红”项目。

这是党建引领下老旧小区改造的一个创新典型。2018年7月,作为社会资本和政府的代表方,愿景集团与劲松街道签订合作协议,以市场化的方式促进城镇老旧小区改造的创新探索。

改造过程中,党建引领“五方联动”等实战化机制载体初现——在区级领导统筹下,由街道党工委牵头,政府职能部门、社区党委、居民议事会以及与愿景类似的企业方共同参与,“民呼我应”“吹哨报到”、利益协调、组织实施、服务监督等环节在同一个平台和机制内得到高效流转解决。

与此同时,社区党委牵头建立社区“党建共同体”,居民党支部、企业党支部、房管所党支部各司其职,让党的领导优势真正转化为老旧小区有机更新的工作优势。

“老旧小区改造是党政工程、民生工程。一家民营企业到社区里,尽管你有为社区服务的初心,但居民不可能迅速接受你,还是缺少基础的信任感。”仓梓剑告诉记者,老旧小区改造中,需要大量的居民协调,同时政府需要内部协调的部门也非常多,一个社区大概会涉及几十个部门。

“因此,如果没有党委政府的直接领导,没有‘五方联动’‘党建共同体’类似的党建引领实战化载体机制,工作是难以推动的。老旧小区改造很难以一个简单的市场化形式来推广。”仓梓剑说道。

越来越多的实践证明,城市更新不是一场单打独斗,离不开党建引领下的多方共建共享。而这,正是创新基层治理的集中体现。

具体如何评价社会资本在其中的作用?仓梓剑把它定义为桥梁和缓冲剂。

“老旧小区接管,都要物业先行,才能再去做这些改造和服务。从我们所做的一些项目成效来看,平均约一个月的时间,小区内相关的12345投诉率可以降低一半。”在他看来,这些投诉代表着居民的所急、所盼、所忧,通过引入企业有效解决了这些诉求,一定程度上也意味着社区的治理水平提高了。

复制不能简单照方抓药

需“一地一议”

在劲松示范区的改造完成后,如今正在进行的是劲松一二区的整体改造,三至六区的改造方案也在讨论中。

在仓梓剑看来,“劲松模式”的另一层意义在于能“打个样”,为城市更新的政企合作提供一个可复制的有效经验。

愿景的脚步也在加快。截至目前,愿景集团共有41个项目,签约面积1.58亿平方米,覆盖全国15个省份、23个城市、33个县区。

“劲松模式”的推广并不能简单照方抓药,因为城市更新情况复杂,需“一地一议”。

在愿景集团的大本营北京市,除劲松外,还有四个区域的老旧小区改造项目正在进行中,分别位于石景山、通州、大兴和西城。

仅北京这五个项目,其改造模式就各不相同。

比如,朝阳区的劲松开展得最快,因为其地理位置好、租金水平高,可利用空间和坪效都比较高,可称为小区自平衡模式,8-10年能收回投资;石景山项目则采取EPC+BOT的一体化招标模式,实现一揽子改造、一本帐统筹、一盘棋治理;大兴项目采取的是跨片区实现资源统筹,盘活资产较丰富小区资产去补足另一小区;通州玉桥街道项目则是一个6平方公里左右的街区级更新模式。

而西城真武庙项目地处长安街沿线,4栋建筑均为自管公房,但楼体老旧破败、设施老化,私搭乱建等安全隐患较多,平均自住率仅为49%,租客主要为快递、餐饮等人群。

该项目采取的是租赁置换模式,企业与有意外迁的居民签订约10年租约,并提供租金置换、养老置换、改善置换等多种市场化对价。随后企业对新获取的住宅内部进行装修改造,用作政府人才公寓或出租给附近金融街白领等适配人群,并拿出一部分收益推进小区公共区域改造。

“这个过程中,业主持有的产权不变。这样一来,不仅完成了部分疏解,还能缓解东西城区人才公寓供给缺口的难题。”仓梓剑说。

补租赁短板解新市民、青年人住房之难

解决好大城市住房突出问题,加快补齐住房租赁短板是当务之急。

与北京市西城区真武庙项目类似,眼下仓梓剑更关注的是:如何通过更新为城市提供更多租赁住房。

值得注意的是,就在今年10月,目前北京规模最大的集体土地做租赁房项目即将亮相。该项目位于北京市大兴区瀛海镇,将建成20万平方米的一个租赁型社区,产权为70年。

2019年10月18日,愿景集团、华润置地作为社会资本,携手参与到了该项目的开发建设中。合资公司中,村集体占51%,剩下49%的股份由愿景集团和华润置地同比例出资,各占50%。二者分工合作,华润置地负责项目开发建设,愿景集团则负责设计及运营管理。

记者了解到,目前该项目已全部封顶,建成后预计可提供3000多套租赁房源,为6000多人提供长期稳定居所。

“这是一个崭新的住房产品,我们都非常期待。”仓梓剑表示,当下租户面临的痛点之一就是租约太短,在大兴区瀛海镇,租户可以长期几十年生活在这里,有续租优先权。

他介绍,在产品设计上这将是一个全龄社区,既有年轻人可以合租的产品,也有一至三居室,以及两栋老年公寓,周边配套有小学、幼儿园等;社区服务配套上也最大程度体现了租赁型社区的需求,比如租客可以拎包入住。

集体土地建租赁房,是否能算得回账?对此仓梓剑透露,大兴瀛海项目的集体土地综合成本约为1万元/平方米,而周边商品房的售价约为5-6万元/平方米。

“从这个角度来讲,做租赁就有了可能性。也就是我们通俗说的,面粉要比面包便宜。很多企业做租赁难,就是你买的面粉太贵,租金覆盖不了。”针对租金,他表示将参照周边市场水平来收取,但不会太高,房租和收入的占比要达到25%以下。

在此之前,租赁社区另一个可供参照的模板,是愿景集团在深圳龙华区开展元芬新村城中村更新提升项目——微棠新青年社区。

“这是一个纯青年型的社区,我们叫它新市民、新青年聚集地。项目非常受欢迎,出租率均在98%—99%以上,基本上出来就全部租掉了。”仓梓剑向记者介绍,改造的主旨是“宜居可支付”,城中村对深圳市来说是活力的基础,因为外地迁移的这些年轻人,首先要找一个成本低又宜居的地方落脚。

在粤港澳大湾区,城中村矛盾普遍更突出。深圳市有1044个村,多集中在城市较好的区位。

这个模式在深圳被称作“元芬路径”,是指“政府主导、社区协同、企业运营”城中村管理模式,充分利用社区接驳地铁站、紧邻阳台山风景区、住户人口年轻化、高素质等特点,拓展商业购物、广告投放、家政服务等多元收入,跳脱出传统长租公寓收租金差的二房东模式,实现“环境提升但租金不涨”。

如今,周围商品房的租金,至少要比微棠新青年社区的租金高出一倍以上。从2018年开始签约改造,到目前投入运营的约有8000间房;社区同时添置了大量公共区域配套,比如自习室、健身房、餐厅等。

金融创新为城市更新插上翅膀

虽然城市更新市场前景广阔,被业内视为新的万亿元蓝海,但回报周期长,是绕不开的议题。

对此仓梓剑也认同,过去愿景集团参与的很多项目,多以政府投资+公司自己自有资金为主。目前金融机构传统的风险意识仍然较强,对主体信用要求较高;另外,由于很多改造项目都只有经营权而非资产,有时这并不能受到银行或者金融机构的认可。

不过好消息是,相比于过去,涉及城市更新的整体金融环境正稳步向好。

“目前金融机构尤其是银行,比如建行、工行,包括平安、南京银行等很多股份制银行都陆续投身到了这个领域来,多家银行还专门开始做城市更新相关的贷款产品。”他说道。

此外,愿景还在尝试一些城市更新方面的金融创新。比如在山东省济宁市,愿景通过和当地区属企业合作,协助区属企业拿到了国家开发银行5亿元贷款,这也是国开行在山东省支持老旧小区改造贷款的“第一单”。

在重庆九龙坡区,全国首个采用PPP模式老旧小区改造项目中的白马凼示范区也即将亮相。愿景集团和政府平台公司共同组建项目公司,由建行重庆分行给予主要贷款支持,这也是建行在老旧小区改造方面的首批贷款。

《 中国城市报 》( 2021年06月28日  第50 版)