租赁市场正在发生变化。

近期，各地方国有企业“收储商品房”用作保障性住房的消息备受关注。相较于其对商品房去库存的影响还有待逐步体现，租赁市场的格局已经悄然发生变化。中指院数据显示，随着保租房筹集的持续推进，作为各地保租房发展重要角色的地方国企系租赁企业规模快速扩大，管理房源占比半年来提升了约5个百分点。对此，业内人士表示，随着政策的不断发力，租赁企业将进一步以更低成本获得储备房源，优质的长租公寓品牌更将迎来输出轻资产服务的机会。

文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

市场

地方国企系租赁企业规模扩大

根据中指研究院监测数据，上半年各地政府共出台住房租赁相关政策80余次，涉及供给计划、筹集渠道、租赁补贴等供需两端多个方面。从效果上看，政策的发力已经开始对租赁市场的格局产生影响。由于地方国企系租赁企业在各地保租房发展中承担着重要角色，随着保租房筹集的持续推进，地方国企系租赁企业规模快速扩大。

据中指院数据统计，截至2024年5月，TOP30企业中，房企系累计开业规模达57.3万间，占比过半。截至2024年5月，TOP30企业中，地方国企系管理房源规模达34.3万间，占比20.3%，较2023年末提升近5个百分点。其中，郑州城发安居管理规模超11万间，在地方国企系中位居首位，初步形成了“房源回购—房屋运营”资产管理链条。广州安居集团有限公司则是另一个值得关注的案例，作为广州市市属一级功能类国有企业，主要负责广州市保障性住房投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理等，截至目前，集团在管保障房小区48个，在管资产约20万套，聚焦构建“公租房+保租房+配售型保障性住房”等多层次、多样化、多元化住房供给体系。

前瞻

业务迎扩张机遇低价考验运营能力

当下的市场环境为长租公寓企业提供了较好的机会。一方面，房地产市场的调整降低了长租公寓企业的成本。根据中指百城二手住宅价格指数，截至2024年6月，百城二手房均价环比已连续调整了26个月，这也给长租公寓企业提供了低成本储备项目的机会。

另一方面，伴随着国企收储存量项目转作保租房加快落地，未来地方国资平台的租赁房源持有规模预计将进一步扩大。这也就意味着，未来将出现大量没有长租房管理经验的物业持有方，给具备品牌优势和轻资产运营能力的公寓服务提供方带来巨大的合作空间，包括此前以重资产运营为主的万科泊寓、龙湖冠寓等以中资产运营为主的魔方等，均已经在保租房领域开始了轻资产委托服务的拓展。

除此之外，“纳保”、保租房REITs等都为长租公寓品牌提供了可能的发展路径。“对于企业来说，保租房最大的优点就是其商业模式的清晰。”一位头部长租公寓品牌的业内人士告诉记者，首先保租房有一定的民生属性，这就决定了其微利运营的模式。但保租房项目往往整体出租率更高，且参与企业在金融、税收等方面有一定的支持力度，同时还能盘活存量资产，提高资产的周转率，更能借由保租房公募REITs探索存量资产的退出路径，打造商业闭环。

当然，随着保租房的大规模筹集与供应，也将加剧租赁市场竞争，市场化长租公寓将面临租客分流的压力，项目出租率存在下降风险。此外，保租房租金定价一般低于周边同品质市场化租赁住房，也将对市场化长租公寓租金形成压力，对企业运营水平提出了高要求。

部分政策一览

1月，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措（简称“住房租赁金融17条”）。

5月，央行相关负责人表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。