15个“自治小区”成为郭墩社区的招牌。

老党员邓金源展示小区的消防和应急设施。

大笨象小区自管小组组长彭萍展示焕然一新的小区。

在广州老城区，有着众多无物业管理的老旧小区，“年久失修”“无序停车”等难题摆在居民面前。海珠区素社街郭墩社区就有15个无物管老旧小区，合共2200多户居民，经过三年多的探索，15个小区全部实现党建引领下的“业主自治管理”创新模式，街坊们不用交物管费还享受公共收益带来的实惠。跟市内个别“业主自管”的明星小区不同，郭墩社区各自治小区条件十分普通，自管小组成员不同于物管和业委会成员，都是纯志愿服务不取报酬，在众多老党员带领下，没有物管却实现了“改头换面”的变化，为老旧小区自治自管提供更多经验。

老党员带头破解物管撤离困境

位于仲恺路以北的郭墩社区是典型的老城区旧街区，楼房建成年代早、失养失修失管问题普遍存在，人口老龄化显著，60岁以上的居民总数占比超三成。记者曾多次到这里走访，短短几年时间，整个社区无论外在的街巷面貌还是内里的楼道设施，可谓“改头换面”。

老旧小区实现业主自治自管，是公认的难题，恰恰是社区里的老人家，尤其是老党员成了破题的先锋。今年80岁的老党员邓金源是经验丰富的老电工，他所在的郭墩街48号小区原来是有物管的，物管因无利可图撤出，也没有其他公司愿意接手。素社街和郭墩社区决定以此为试点，发动小区的老党员、热心居民组成自管小组接手管理，邓金源担任副组长。

记者几次到访，邓金源都在小区楼下值班室里帮街坊修电器，这里放置了齐全的消防和应急装备用品，街坊出入热情地跟他打着招呼。面对小区最棘手的电动自行车停放和充电难题，邓金源自己动手搭建了首批10个充电插座，停车棚顶上有灭火装置，正对着车棚处还安装了监控摄像头，每天凌晨自动断电，早上6点后才能充电，每车每月缴纳20元充电费……“这个充电棚方便街坊，楼道里的消防栓我也经常检查维护。”他不无骄傲地说。停车、充电等难题解决了，加上几个机动车停车位保管费（450元/月），小区有了稳定的公共收益，自管自治走上了轨道。

老旧小区自治管出“幸福感”

在48号大院的带动下，菠萝园小区的居民代表站了出来。菠萝园小区在郭墩社区15个无物管老旧小区中，条件较好，大院可以停放几十辆机动车，保管费充裕。随着居民私家车数量的增加，停车场管理问题逐渐浮现，居民认为原来的停车场经营者权责不明晰、收费高、管理混乱。

在社区党委的推动下，经过业主讨论，菠萝园小区成立了自管小组，老党员林少侠担任组长，小组收回了停车场的管理权。如今，小区共有23个机动车停车位，保管费为450元/月，电动自行车充电设施委托第三方管理，收费为50元/月（同一户第二辆有减免），公共区域装上了监控，消防设施楼道扶手焕然一新。记者在小区门口的公告栏看到，张贴着上一个月停车场收支明细账。林少侠说，春节、中秋等节日，小区会举行联欢会，给业主派利是以及米、油等。

48号大院和菠萝园的成功，坚定了素社街推动老旧无物管小区自治的信心。素社街组织老旧无物管小区居民代表参观学习，推动居民由“被动参与”向“主动参与”转换，消除居民“管不好”“有私心”“难持续”等疑虑障碍。

2024年，这项工作驶入“快车道”，参与者从初期的老人家为主扩展到各个年龄段，目前郭墩街15个无物管小区全部成立了自治管理小组。在仲恺路和郭墩街，每隔几十米就能看到黄色的醒目牌子，写着“自治小区”4个字。自治小区的全称是“素社街党建引领郭墩社区党委无物业管理自治小区”。每个小区的街坊都跟记者强调“党建引领”。郭墩社区党委书记黄文广说，15个小区自管小组成员128人，有68名党员，超过了一半。

紧邻仲恺农业大学的这片楼房有200多户居民（含城中村郭村），这里不仅没有物业管理，甚至连小区名称都没有，最显著的“地标”就是楼房前20世纪80年代建成的水磨石大笨象造型滑梯，自治管理小组广泛征求民意，选定了“大笨象小区”这个名字。

“现在走在街上，很多人跟我打招呼。”大笨象小区自治管理小组组长彭萍说，她和近20位热心街坊站出来为大家服务，分别组建了“四大队一应急处置组”，即消防与治安巡查应急处置队、卫生巡查保洁队、调解纠纷处置队、交通管理处置队以及突发应急处置组。“前几天，担任消防处置队副队长的郭村居民李铭安凌晨发现一辆电动自行车起火，马上处置了。”小区增添了消防器材、治安监控等设施，举办了多次群众活动，片区有了凝聚力，来取经的社区变多了。

“业主自治管理”向全街道推广

记者持续多日走访了解到，郭墩社区15个自治小区中，像菠萝园、48号大院这样有机动车停车位收益的仅是少数，大部分是靠快递柜租金等作为公共收益，也有像郭馨园小区这样目前没有任何公共收益的小区。但公共收益不是决定小区是否实施自治管理的要素，热心人才是关键。老党员李燕芳就是郭馨园小区自管小组的负责人，她与成员们正在奔走，选址架设快递柜，方便街坊，也为小区带来公共收益。

随着实现自治管理的小区数量越来越多，规范化管理成了摆在素社街各个自治管理小组面前的重要问题。通过一次次走访深入听取居民意见和自治管理小组的声音，素社街聚合内外动能，优化“可持续”运作模式，制定了《小区自治管理小组成立流程》《小区自治管理制度》《小区自治管理小组工作制度》等一系列制度，系统解决自治组织的建立和运作、监督和评价、经费来源和管理等关键问题，确保自治管理实现规范化、标准化、精细化。

黄文广介绍，具体做法是按照“有创收的搞建设办好事，无创收的讲觉悟促管理”思路，街道和社区指引自治管理小区合理开发停车、充电、保洁、广告等创收项目，辅以自管小组垫付、慈善基金补充等筹资途径，定期公示创收事项和管理资金收支，奠定牢固的物质保障基础。同时，还前置消防设施、治安监控、环卫保洁等三项自管小组成立条件，指引自管小组着重解决困扰老旧小区管理的关键事项，并通过街道党建引领智慧安防项目、微改造、社区容貌提升等途径，推动老旧小区实现“旧貌”换“新颜”。

尽管实现了小区自治自管，为群众办实事、解决急难愁盼始终是社区的头等大事。今年以来，郭墩社区工作人员通过上门走访解决漏水等邻里纠纷30多起，对辖内24栋楼宇的消防设备进行了更换，对10余栋楼宇楼道墙壁改造翻新，完成了竹雅苑排污管道的更新改造。还助力各自治小区开展乒乓球友谊赛、太极秀、旗袍风采展演等40多场社区文体活动……一系列为民服务成果，提高了群众对基层工作的满意度。

党建引领下的“业主自治管理”创新模式也从郭墩社区向整个街道推广。素社街借助“一社一品一自治”党建工作品牌，全面推广郭墩社区相对成熟的老旧无物管小区自治管理经验，在街道其他社区各选定一个相对独立且能反映社区整体情况或某一类突出问题的区域范围，作为开展居民自治管理的试点，并结合本社区情况进行“本土化”创新适用，积极推动基层治理能效大提升。截至2025年8月底，已发动其他社区的12个老旧无物管小区搭建组织管理架构，探索业主自治管理。