刚刚闭幕的中央经济工作会议，往往被视为未来一年宏观政策的“风向标”。而与过去几年提及房地产问题时不同，“解决好大城市住房突出问题”，在今年被中央经济工作会议列为2021年的八大年度任务之一，住房租赁市场的重要性越发凸显。

近日，58同城、安居客发布的《2020年中国住房租赁市场总结报告》（以下简称报告）显示， 2020年全国租赁市场土地供应基本保持同期水平，其中上海在线租赁房源供应量居首位，杭州、武汉月租金超50元/平方米，领先新一线城市；流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，租房市场年轻群体占比正在逐步增加。

 多城抢人政策屡屡出新 鼓励与规范并重

随着我国房地产市场逐步迈进存量时代，租赁市场也在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展，有关租赁的政策红利开始不断释放。

从今年初不断强调“大力发展住房租赁市场”，到7月份增加了8个住房租赁市场试点城市，再到近期中央经济工作会议指出“解决好大城市住房突出问题”…… 报告认为，国家层面同时在土地供应、降低税费、规范市场行为等多方面，明确了租赁住房市场的具体工作要求，这意味着大力发展租赁市场的态度已十分明朗。

同时，各城市还在制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。比如，深圳、长沙、武汉等城市允许非住宅用房改造为租赁住房，上海提出长租公寓与养老相结合，为租房市场的发展提供了新方向。

另一方面，城市的“抢人大战”也在火热进行。送房子、送户口，简化手续办理流程……近两年来，各地吸引人才的政策屡屡出新，为了吸引人才加入，杭州、广州、南京、深圳等地还对人才给予不同级别的租房补贴，解决人才的租住问题。

进入下半年，部分长租公寓“爆雷”令不少租客和房东蒙受损失。杭州、上海、成都等城市因此也纷纷发布政策文件等租赁风险提示，规范住房租赁市场行为。

租赁土地供应稳步推进 上海在线租赁房源供应全国第一

自2016年11月首宗租赁相关用地推出开始，我国租赁市场土地供应便保持稳步推进的节奏。而在今年，地方政府也通过集体土地建设租赁住房、搭建租赁住房信息平台、开展人才专项租赁住房试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等方式，多角度、全方位地推进政策落地。

报告指出，相比2019年土地供应略有下行的趋势，今年租赁市场土地供应基本保持同期水平。截至今年10月，全年共计推出约350万平方米租赁相关用地，租赁市场土地供应量持续稳步推进。

而在房源供应方面，今年 4月为全年在线租赁房源供应高峰，而后总体呈缓慢下降趋势，四季度进入租房淡季，供应量逐步下降。

城市方面，一线四城的在线租赁房源供应量领先全国各城，上海租赁房源供应量居全国首位；新一线城市中，杭州、武汉、南京在线租赁房源供应量排在前三位。武汉在1—4月在线租赁房源供应量跌至谷底，5月份后基本恢复至去年同期水平。

统计数据显示，从全国范围的在线租赁房源供应来看，租金在2000元/月以上的房源供应量占比为53.9%。具体来看，今年房源的租金价格在1001—2000元/月的占比最高，为36.4%，租金在2001—3000元/月的房源占比两成。

在2000元/月以下租金占比最高的同时，多个城市的租住面积也呈现小面积房源为主的局面，其中，面积在50平方米以下的房源供应占比35.9%，50—70平方米、70—90平方米的房源供应占比均在15%左右。

北京的租房需求量全国第一 杭州、武汉月租金领跑

在租房需求方面，今年1—2月为年内租房需求最低谷，3月份后租房需求出现大幅回升，而后基本保持平稳趋势；9月份后租房需求有略微下行。

58同城、安居客重点监测19城数据显示，一线城市中北京的租房需求量为全国第一，其次为上海、深圳、广州；新一线城市中，西部城市租房需求领先，成都居首位，排名全国第二，仅次于北京，西部代表城市重庆在新一线中位列第二。

尽管在疫情影响下，全国租房市场出现了整体的萎缩，但整体来看，重点城市的租金仍然保持平稳。今年1—11月，全国重点19城的平均租金在41.2元/平方米月，与去年相比波动不大。

从重点监测城市的租金水平上看，报告显示，杭州、武汉的平均租金领跑新一线城市，价格在50元/平方米月以上，同比去年有所上涨；南京平均租金在42.6元/平方米月，其他城市的租金价格多在20-40元/平方米月之间。

租房市场年轻群体占比增加 安全性更受重视

作为租房市场的年轻群体，高校毕业生的数量仍在持续增长，今年高校毕业生874万人，同比增加40万人，再创历史新高。

随着95后、00后步入社会，租房需求也出现了一定的变化。58安居客房产研究院针对一线及新一线城市租房人群调研结果显示，租房时更关注的因素中，有35.3%的人选择了房屋的居住安全性，其次为房屋周边的生活配套情况、周边交通是否通达，再次，则是房屋租金。

然而租房市场仍有顽疾需克服：44.6%参与调研的租房人群表示遇到过“房屋设备损坏没人维修”的问题；其次，合适的房源少、房源信息有误、不退/少退押金也是租房时常见的痛点。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，今年租赁行业面临的困难和风险重重，一方面疫情导致租赁需求在一个阶段明显缩减，租赁行业受到了较大冲击，另一方面租赁机构的风险性频频显现，资金链断裂导致淘汰出局并不鲜见。

“但今年国家对于租赁行业的推进并未止步。“张波说，天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8个城市成为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市，这为下一步租赁政策在全国更多城市的细化落地执行提供了大量经验基础。

展望2021年，张波分析，一方面，未来参与到租赁行业中的企业会增多，租赁房源量、租赁土地的供给将增强，以满足不断增长的租赁需求；另一方面，政府也将进一步强化对租赁行业的重视度，不断给予财政、税收等层面的支持，同时强化对长租公寓的资金监管，并提升对各地租金变动的监管力度。