12月22日，高力国际发布2020年华北区第四季度报告显示，随着疫情进入常态化防控阶段，北京写字楼需求开始有回暖迹象。特别是今年第四季度，北京市甲级写字楼净吸纳值去除预租影响后为7.6万平方米，基本恢复至疫情前历史平均水平。

“净吸纳量的快速恢复，一方面是由于前期疫情压制的需求在下半年的集中释放，另一方面也是由于写字楼业主主动为企业提供了更有竞争力的租赁条件。”高力国际华北区董事总经理严区海分析，具体来说，北京丽泽区域的租赁需求在全市排名第一，全年净吸纳量接近10万平方米，其次是亚奥和望京酒仙桥区域。

但即便如此，报告指出，今年北京企业办公需求依然受到明显抑制，实际年净吸纳量刷新了有历史记录以来的新低，剔除自用及预租面积后，北京写字楼全年净吸纳量不到3万平方米。

而在供给端，新的写字楼项目尚还没完全入市。严区海表示，在今年四季度，北京新入市项目体量低于预期的50万平方米，仅有约35万平方米入市。至此，2020年全市场新增供应项目约60万平方米，远低于预期水平，主要原因还是由于疫情导致部分项目延迟入市。

“在这个背景下，空置率继续走高，达到创纪录的19.4% 。他认为，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显， 2020年新增供需比更是上涨到接近5倍。“由此可见，北京市场的供需不平衡问题已经非常严重。”严区海说。

市场供求变化的直接反映，是租金的持续下降。报告显示，北京写字楼租金从2019年底383元/月/平米，已降低到351元/月/平米，降幅达到8.4%，为近十年最大降幅。

这也意味着，从2018年的高点起，北京写字楼市场租金已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%。

2021年的北京写字楼市场将如何？根据报告，供大于求的态势或进一步加剧。2021年北京将有接近160万平方米的甲级写字楼新项目入市，其中有近100万平米的项目可能会在2021年上半年入市。

“这是未来3—4年最后一次的新项目集中入市潮，巨量供应将直接考验市场新增需求的恢复情况。”严区海预测，随着本轮供应高峰的结束，2021年北京写字楼空置率将触顶，租金则依然将处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在四季度将开始进入探底阶段。

另一方面，与写字楼市场相比，北京产业园区的表现更为抢眼。根据报告，今年第四季度，北京产业园市场需求出现大幅回升，单季度贡献近10万平方米的净吸纳量，全年净吸纳量15万平方米，其中四季度贡献了其中的66%。

对此高力国际华北区研究部董事陆明分析，目前北京产业发展和甲级写字楼需求错配的问题开始显现，即大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，其中主要以互联网科技类公司为主。这类企业新增办公需求首选其周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素。

同时一些新的市场变化也在发生。严区海透露，在调研中他们发现，受疫情影响，今年北京租户出现了从甲级向乙级写字楼搬迁的情况；而当甲级写字楼业主向企业提供更有竞争力的租赁条件时，也出现了企业回流到甲级楼宇的现象。

“这意味着，未来一年内，存量租户的竞争将会愈演愈烈。”他分析，未来在服务业扩大开放和自贸试验区的两区建设大背景下，北京写字楼的租赁需求会逐步回暖，但同时市场进入去化周期，写字楼业主需做好应对准备。