签约海燕计划付款方式中，自如分期、轻松付已于11月27日暂停使用，已签海燕用户不受影响，仍可正常还款 。图片来自与自如APP客服服务助手对话的截图。

11月30日，一则龙头品牌自如宣布并购另一家长租公寓的消息，一经推出立即引发热议。

中国城市报记者采访获悉，最近几个月自如已对多个业主下达要么“自愿”降房租、要么“单方面解约”的通知，理由多以“受疫情影响巨大，希望房东与自如共渡难关”为主。

并购后，自如旗下

集中式公寓项目超50个

一面是海水，一面是火焰。强迫业主降租的自如，正在加速逆势扩张。

11月30日，自如宣布并购贝客青年精品公寓，后者在全国拥有31个项目，主要为集中式的白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

官网显示，贝客青年精品公寓于2014年在江苏南京成立，是一家主要布局长三角和京津冀的长租公寓企业，定位中高端白领租房。

而这与目前自如的客群定位较为接近。自如同样是一家长租公寓品牌，总部位于北京，2016年6月起脱离链家独立运营。自如CEO熊林曾对外表示，公司管理规模超过100万间房，被视为国内长租公寓行业的“领头羊”。

自如方面表示，此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓规模，和贝客的并购完成后，将在全国运营50余个集中式公寓项目。

隔断被拆

要求业主自愿降租

自如奔跑的速度虽然在加快，却没有带来房主们的点赞。

就在11月30日，自如宣布并购扩张的同一天，北京昌平的业主彭墅（化名）收到了来自当地法院的一条短信，显示他此前对自如的起诉已经通过立案。

“今年10月初，自如给我打电话让我主动降房租；10月30日，自如直接发短信说单方解约了；10月31日，自如打了一笔钱1600元，说是结算款；至今，9月以及以后的房租自如都没向我支付。”彭墅气愤地对中国城市报记者表示。

2019年4月，彭墅和自如签订了一份为期5年的委托租赁协议，把北京昌平的一间三居室交给自如做“分散式公寓”，约定租金为每月8080元，并承诺每年有3％的涨幅。

但这份租约仅持续了一年多。今年10月10日，自如联系彭墅希望他能主动把每月租金降至6100元。如果不同意可以解约，但需要赔付约4．7万元的装修款。

原来，去年自如将彭墅的三居室接手后，立即增加隔断变成了四居室对外出租，本想借N＋1的方式赚取更高的租金差。然而，隔断房一直是北京近几年整治租赁乱象的重点领域。去年以来，北京市住建委等部门加大了对隔断房、群租房的整治力度。2019年7月发布的新版租赁合同示范文本中，北京明确提出了“不得改变房屋内部结构分割出租”。这意味着，禁止隔断房出租，已经从政策上升至法律层面。

特别是在今年的新冠肺炎疫情防控中，隔断房存在极大的安全隐患。今年2月12日，北京市住建委印发《关于做好违法群租房整治中疫情防控工作的通知》，再次强调要将违法群租房整治工作纳入社区防控体系，进一步强化住房租赁企业的主体责任。

彭墅委托给自如的出租房也因此在今年被拆除了隔断。但由此带来的损失，自如希望能由业主分担。

租客也希望能尽早“逃离”

与彭墅有类似遭遇的业主还有很多。彭墅告诉记者，近几个月有不少业主都接到了自如要么“自愿”降低房租，要么提前解约退租的“二选一”通知，理由多以“受疫情影响巨大，希望房东与自如共渡难关”为主。

北京金诉律师事务所律师王佳红此前在接受记者采访时称，对于长租公寓来说，疫情不一定属于“不可抗力”。若疫情没有对公司运营产生实际影响，长租公寓单方面解除合同属于违约行为。

一些自如租客也开始被迫“离开”或主动“逃离”。

租客刘肖源（化名）告诉记者，不久前自如也要求他的房东自愿降租，协商未果后自如单方面解约，他也因此被迫重新寻找住处，补偿是一个月的房租。

“我想赶紧搬走，希望再也没瓜葛了。”12月2日，是北京白领王宇（化名）在自如租房的最后一天，他的租约刚满一年。

就在前几天，北京市自来水公司的工作人员再次通知他缴纳一笔接近3000元的水费。物业显示的欠缴日期是2017年初，而他是2019年8月才搬进与自如签约的房子。但为了“谁来缴纳水费”的话题，他和自如已经争论了近半年。

王宇叹了一口气说道：“以前觉得自如服务还挺好，但现在想想，无非就是提供一些保洁、维修等增值服务，而每个月房租要高出周边类似房源至少200—300元。这些服务如果自己买单，是花不了这么多钱的。”

而最近长租公寓频繁爆雷的消息也让他不敢再轻易相信二房东平台。王宇对中国城市报记者表示，今后会选择直租，“哪怕中介费贵一点都可以”。

长租公寓问题出在哪儿

长租公寓曾经一度是资本的宠儿，在资本的加持下跑马圈地、疯狂扩张，试图通过规模制胜。

然而，今年以来，长租公寓行业却极速冷却。年初，“长租公寓第一股”青客公寓陷投诉漩涡；今年8月，杭州长租公寓友客、巢客也相继“爆雷”；此后，寓意、适享、岚越公寓等多个长租公寓品牌也被曝人去楼空。

天眼查在10月21日发布的《房地产行业企业数据报告（2020）》显示，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15％。同时，全国约有22％的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5％的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

长租公寓的商业模式到底是否行得通？IPG中国首席经济学家柏文喜认为，长租公寓的问题不出在市场，因为市场需求是真实有效的，而是出在商业模式跑偏了，把“租金差”作为收入来源核心的收入基础模式，变成了以“租金贷”作资产池赚快钱，自然就导致了拆东墙补西墙、资金断链引发的“爆雷”问题。

“只有回归到以‘租金差’模式为收入基础这一根本前提上来，才能真正解决当前的困局。”柏文喜说。

上述观点也得到中国房地产数据研究院院长陈晟的赞同。他提到，把长租当金融来运作本质是错误的，或将影响金融稳定的大格局。

目前，国内长租公寓的主要模式为“二房东”，即“低进高租”，靠租金差盈利，同时辅以“租金贷”等金融手段。

京师律师事务所律师孟博表示，长租公寓最近接连爆雷，反映出了目前该行业存在的准入门槛低、监管不够严格、相关法律法规不够完善等问题。

他认为，长租公寓“爆雷”的一个重要原因就是未能对租金实行监管，相关长租公寓企业因此“无所顾忌”。从现实来看，有必要从账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示等多个角度，对租金进行监管。

长租公寓的接连“爆雷”也受到各地政府的密切关注。据记者不完全统计，深圳、成都、西安、武汉、重庆等城市已陆续出台了相应监管政策。

对此，自如在11月17日通过官方知乎账号回应：不通过租金贷杠杆实现规模增长，是否采用租金贷进行支付完全由租客自愿选择，租金贷比例远低于主管部门要求的30％上限等。

自如此番收购贝客公寓的交易价格为多少？若疫情已给公司收入产生影响，在此背景下逆势扩张，会否给公司经营带来更大压力？规模扩张后，如何避免强迫业主降租、解约等类似情况再发生？

对此，自如相关负责人对中国城市报记者表示，交易详情并不能透露，但希望联合后能为行业做一些事情。

《 中国城市报 》（ 2020年12月07日 第04 版）