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《2023年北京老年居住需求洞察报告》发布:六成老人愿意为优质物业付费

2023年10月31日 15:19:49

2022年,我国60岁以上老年人口超过2.8亿,居家养老成为绝大多数老年人的养老选择。家和社区,成为老年人日常生活重要的依托。随着老龄化走上快速、深度的进程,如何满足老年群体的适老居住需求成为社会各界热议的话题。

10月23日,在重阳节之际,北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组举办“积极老龄化 适老新居住”沙龙,并联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》(以下简称《报告》)。

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图注:《2023年北京老年居住需求洞察报告》发布现场

基于北京链家近五年的真实交易数据,《报告》描摹出北京老年群体的置业现状、置业偏好、置业行为的图景,为老年居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务等提供一个参照样本。

“老人老房”迎来拐点 催生适老居住新需求

随着人口老龄化进一步加剧,2022年北京市60岁及以上常住人口占比达到21.3%。经历了改革开放40年,特别是上世纪90年代住房制度改革以来,60岁及以上老年人已普遍从“筒子楼”时代进入“基本适居”。

《报告》显示,目前多数老人所拥有的住房处于城市中心区域,能够享受较好的公共服务。但随着时代变迁,“人老房也老”的问题愈发凸显。很多老旧小区从居住条件到周边配套,在适老化与舒适度方面难以满足养老需求。

例如,北京目前城市老旧楼房配备电梯比例不足25%,而一半的北京市老年群体居住在无电梯住房中,其中7成以上居住在中高楼层,一旦腿脚不便,体力不足,爬楼就成了阻碍老人自如活动的一大障碍。

与此同时,旧有社区、建筑设计的缺陷,也难以满足老年人居住需求。以户型为例,1998年前住宅的两居室户型普遍客厅较小,采光相对较差,空间动线合理性不足。

在北京链家研究院院长高原看来,人口老化、住宅老化与社区老化等同步发生,“老人老房”步入拐点,改善住房条件或周边配套设施,成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求。而伴随房地产市场的蓬勃发展,老人通过房屋增值分享到城市发展的红利,为其满足改善居住需求,提供了支付基础。

“双驱动”模型下 减量与增量并存

《报告》显示,在北京售房老人调查样本中,出于改善性换购动机的占比达到40.8%。在改善居住的同时,老年群体在住房交易中还存在代际支持需求,从而构成老人住房交易的“双驱动模型”。在《报告》的售房老人样本中,代际支持占比达到42.2%,其中最多的是帮助子女购房,其次是作为财产分配给子女或帮子女还债。

在双驱动模型下,老年群体在房屋置换过程中呈现出增量和减量并存的特征,与中青年群体以增量改善为主的置换模式明显不同。

一般来说,对于家庭财富条件相对较好或子女依赖度较低的老年人,会选择增量置换实现理想居住。《报告》显示这部分群体占比在27.9%,且更频繁发生在现有房屋居住价值较低或较高的两端人群。

对于原有房屋价值较低的老年群体,通常表现为卖出原有200-400万的一居室,购入400-600万两居室;对于原有住房价值相对较高的群体,加上更强的支付能力,在置换中追求“从好到优”,偏好大面积商品住宅。

另一方面,样本中也有32%的老年人出于对子女的代际支持等原因,选择“卖高买低”的减量置换模式。比如原值600-800万的老年业主,超一半在置换后房屋价值发生下降。

不过,即使总价下降,但由于老年群体通常倾向选择五六环间、中间户型、中等面积、中等价格的住房,相较于原有四环内、小户型、高总价住房,其实际居住条件事实上也得到改善。

中国人民大学劳动人事学院社保系主任白晨表示, 在中国文化中,住房不仅是用来居住的住所,也是老年人维系家庭关系的重要纽带。无论是适老化居住改善需求,还是代际支持需求,都为我们在“个体生命周期”视角之外,提供了理解老年人住房消费需求与动机的更加丰富的视角。

偏爱主城区和近郊 优质物业付费意愿高

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图注:银龄品质居住沙龙圆桌讨论环节现场

在大众普遍认知中,老年人更喜欢安静的郊区。但《报告》显示,老年人置业更倾向于主城区和近郊,在空间特征上,老年人置业更喜欢中心城区,希望住在二到四环间的老人甚至比青年人更多。

一方面,出于代际支持,老年人倾向选择与子女较为接近的片区,可以更便于父母子女相互照应。同时,随着年龄的增长,老年人更加依赖便捷的公共交通,以及中心城区更好的医疗、商业配套设施。

在楼龄方面,七成以上老人在购置住房时,倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。物业服务方面,值得关注的是,63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋,且年龄越大,所置换房屋物业费增加的比例越大。对老年群体而言,更贵的物业费,意味着更高品质的社区和物业、适老化程度更高,更能满足老年人对外部服务需求。

在对居住条件的要求方面,大部分老年群体选择中等面积、中间套型的“理想型”。据推测,这可能出于减轻家务清洁压力和减轻孤独感。《报告》数据显示,38.2%的老年群体偏好60-90平方米的房屋,选择120平方米以上的老年人不足两成。

从《报告》研究结果看,老年群体置换需求“理想的约数”是五到六环之间、2008年以后建成、有电梯、80平方米两居室的商品住宅。

适老化居住需多方共同发力

随着我国社会从快速老龄化走向深度老龄化,如何实现适老新居住,需要社会多方共同发力,这也成为此次“积极老龄化 适老新居住”沙龙上嘉宾们讨论的焦点。

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图注:中国房地产业协会会长冯俊致辞

中国房地产业协会会长冯俊表示,随着时间的推移,老年人对住房的需求发生了显著变化,但住房服务的供给与老年人的居住需求之间的矛盾日益凸显,亟需社会各方合力提高适老化程度,完善居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务,让老年人拥有更美好的居住环境,积极享受老龄生活,共享社会发展的红利。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志对此表示认同,在他看来,适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索,深度挖掘更多真实的老龄居住场景,将需求场景精细化,与适老化有机结合,为老年人提供更加便捷、触手可及的日常照料和医疗康养服务,让老年人“老有所医”、“老有所养”、“老有所乐”。

责任编辑:刘欣蕊
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