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冯奎:住房领域新赛道“新”在哪里?

2023年12月27日 12:12:53 来源:21世纪经济报道 作者:冯奎

日前,全国住房城乡建设工作会议在北京召开,会议提出“在住房领域创造一个新赛道”。“新赛道”这个词并不让人陌生,特别值得一提的是,党的二十大报告指出,要“开辟发展新领域新赛道,不断塑造发展新动能新优势”。新赛道这个概念原先较多用在产业技术革命方面,而相关部委在指导住房领域发展的会议上提出新赛道,并将其赋予重要的政策含义,则是第一次。

如何理解新赛道这一政策信号?又如何利用好这个新赛道?

首先,这个新赛道是针对当前住房突出问题来讲的。第七次人口普查数据显示中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间,其中城市家庭户居民人均0.99间,乡镇家庭户居民人均1.18间。如果深入分析,住房总量在中国仍是问题,但更迫切需要关注的是住房市场上的结构性矛盾。一部分刚毕业大学生、农民工等“新市民”买房较为吃力,又难以租到合适的房子,解决这部分人群的住房问题,就要从社会公正、共同富裕的角度去考虑,政府因而负有主要责任。对于建设中国式现代化而言,解决新市民、青年人、农民工等人群的住房应是极为重要的衡量指标之一。

新赛道表现在一系列新的规则上面,归结起来就是房地产发展的新模式。近年来,中央多次强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,要求构建房地产新发展模式。这次全国住房城乡建设工作会议上提出,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。非常明显,这是从落实操作层面对中央要求的细化、具体化,意味着更系统、完备、严密的规则将进一步建立。

新赛道要充分发挥市场主体的作用,否则就只是地方政府的“新跑道”而不是新赛道。近期,国家加大力度,推进实施好“保障房”等三大工程建设。推进保障房建设是一项惠民生稳增长的重大举措,同时在当前房地产形势下,对于相关影响,房地产业内仍在进行一些技术性讨论。比如有的业内人士提出,建设保障房是否会对商品房市场产生一定挤出效应。此次会议既然强调“新赛道”而不是新跑道,说明中央重视发挥多元主体的参与机制、市场化的竞争机制等作用。当然,在保障房制度设计中如何发挥市场主体的作用,还需要通过一段时间实践摸索。相关部门也有必要进行充分的政策解释,回应企业家们的关切,以更好凝聚市场力量。

新赛道意味在住房领域,新市场培育、新技术应用和新产品推广将获得更有力的政策支持。近期,房地产业及建筑业两个产业增加值虽有所下降,但合计占GDP的比重仍达13%,对稳定经济大盘具有重要意义。中央提出稳中求进、以进促稳、先立后破,落实到房地产业,应该就是大力推动房地产拓展发展空间、提升功能品质、提高技术含量,在此过程中创造新的经济社会价值。会议提出要以好房子为基础,推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。这一举措将拓展整个行业的空间,值得期待。此外,还有许多工作可做,比如,政府可通过行业标杆建设、标准引领、知识产权保护、财政税收支持等,为新技术应用创造条件。对一些现在成本还较高的新型绿色建材,政府部门如果有对应支持,将会大大提升这些建材的使用比例,也能促进房地产行业的绿色转型。

“新赛道”也涉及到对房地产短期与长期趋势的判断,涉及到对转型发展紧迫性的认识。当前住房和房地产领域确实有一些企稳向好的变化。去年全国商品房销售面积和金额下跌24.3%和26.7%,今年截止到11月,同比分别下跌8.0%和5.2%,跌幅收窄的趋势还是较为明显的。特别是2023年8月以来,房价下跌城市的城市数目虽还在增多,但交易量开始回升。在这种情况下,一种看法是年销售面积到10亿平方米以下、房地产开发投资占GDP比重到7%左右就是见底,据此判断,房地产已出现超调,短期内能全面向好。另一种看法是,房地产调整还需要相当长的一段时间。比如参照一些国际的经验,房价下行可能有十几年之久。这两种看法都看到一些现象并做出推理,但可能对出现的新赛道及企业分化并没有充分关注。

目前,宏观经济环境、技术条件、行业格局、住房需求等出现了根本性变化,在新赛道面前,房地产企业估计将出现新一轮分化。少数企业能够在产品、技术、服务等方面更充分把握新赛道机遇,将变成市场定位、投资研判、客户洞察、数字化流程效率等关键环节的赛场高手,因而会在细分市场上走出一片天地。而执迷于既往发展路径,特别是寄希望于在老赛道复活的企业,想法可能行不通。

(本文作者系冯奎,为中国区域科学协会副理事长、研究员。)

责任编辑:刘欣蕊
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