随着楼市在3月进入传统销售旺季，部分新项目上市也表现出超乎预期的热度，今年楼市何去何从尤其引人关注。在今年的政府工作报告中，以及3月9日住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上回答记者提问时的表述里，都对房地产市场现状、存在问题和未来发展指明方向。“城镇化还有很大发展提升空间”“房地产还是有很大的潜力和空间”等描绘出新时期住房需求的新图谱，而构建发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。

讲话要点

●要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度。

●建立联动新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。

●规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。

●房地产企业今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。

房地产发展新模式：“市场+保障”

倪虹部长表示，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。在实施上，今年有两个重点。一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。2023年，国务院连续出台了3个指导意见，今年，重点是抓开工建设、抓质量安全，尽快取得实实在在的成效。二是下力气建设好房子。将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。在新模式下，今后拼的是高质量、新科技、好服务，谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

新模式下，政府保障基本住房需求，市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度。业内人士表示，市场在前，保障在后，互相助益，是一个新的提法，将有力促进房地产市场健康发展和实现房地产发展新模式的目标。

房地产政策优化方向：预售制改革

对于当前的房地产市场，倪虹部长指出当前稳定房地产市场的任务依然艰巨。但对于房地产市场，不光要看短期，更要看中长期。在落实政府工作报告的部署上，今年将聚焦稳市场、防风险、促转型。将充分赋予城市政府用好调控自主权。各地或将根据市场供求关系、人口、保障需求等因素，因城施策，优化房地产政策。今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，基础性制度或主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。

此外，近期引起热议的是，3月7日，全国政协经济委员会副主任易纲提议“设立房地产预售资金保险机制”。财政或央行按预售监管资金余额的1%进行提取，设立保险基金。当房企出现烂尾楼的时候，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。易居研究院研究总监严跃进表示，现房销售试点是重要方向，设立房地产预售资金保险机制，一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围，但机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。

行业前瞻

市场新机遇：城市更新+商业

在加快新旧模式转化的当下，2024年市场仍有不少新的机遇。倪虹部长表示，从城镇化进程和全国城镇300多亿平方米存量住房更新改造需求看，市场依然具备很大潜力和空间。政府工作报告提出“稳步实施城市更新行动”，将推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设。城市更新仍是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措，在此背景下，企业未来的业务发展战略也可与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。

此外，从政府工作报告来看，产业链、供应链的优化升级成为2024年政府的工作重点。要积极培育新兴产业和未来产业，将扩大对外开放，吸引外商投资作为2024年的重点工作任务，且明确指出放宽医疗等服务业市场准入，也将有助于推动写字楼及购物中心需求的增长。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，本次政府工作报告将工作重点放在发展科技创新、推动消费增长、更高水平的对外开放、防范房地产市场风险，构建房地产发展新模式、推动绿色可持续发展等重点领域，相信随着政策的逐步实施和落地，商业地产板块中的写字楼、零售物业、仓储物流及大宗交易市场将会迎来新的发展机遇。