北京西城区宏庙小学的学生直升北师大实验中学、北京八中的比例高达80%,这让宏庙小学对应的学区房成为抢手房源之一。

广东深圳2000万元豪宅大排购房长队、上海4000万元豪宅秒光、福建厦门诞生百亿元地王、江浙地王土地溢价率超过50%……在近期各地的楼市回温潮中,北京也没落下,就在“五一”期间,西城区被曝出现了千万元学区房日卖10余套的“疯狂假日”。

记者日前走访发现,这些剁手“天价学区房”的购房者绝大多数不出于投资目的:即使日后可能“亏钱”也要搭上末班车,只为让孩子“赢在起跑线”。

赶上最后一班车

“土豪父母”并不为投资

“宏庙小学的二手学区房,最近成交量的确很大。”5月8日,北京西城区金融街附近的一位房产经纪人告诉记者,特别是一些总价较低的热门房源,甚至曾一度被“秒光”。

4月30日,北京市西城区出台“731新政”,规定自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

至此,北京城六区均明确提出了新购二手房采取“多校划片”的方式入学。

然而无论是“六年一学位”,还是“多校划片”,或是近几年把过道房、车库房、空挂户列入禁止名单,都是北京近年来学区制改革的措施之一,目的是扩大优质教育资源覆盖面,以给“学区房”降温。

据北京市教委相关负责人介绍,北京市2/3以上的中小学校已纳入学区制管理。2019年,小学就近入学率达到99%以上。

学区房为何越降温越“疯狂”?记者发现,这些豪掷千万元快速成交的购房者并不是出于投资目的,而是为了在今年7月31日前赶上对口上学的“最后一班车”,锁住心仪的重点小区。

以北京西城区为例,上述经纪人告诉记者,最近火爆的宏庙小学,号称“宇宙超级牛小”,位于金融街学区,直升北师大实验中学、北京八中的比例高达80%,由于对口的小学、初中都较为优质,对应的学区房属于西城区最抢手的房源之一。

如果购房者能在今年7月31日前进行网签、落户,子女依然能“稳妥”对口上宏庙小学;如果落到今年7月31日后,由于多校划片,则有可能被派到附近的其他小学。

记者比较了多个与宏庙小学对口的房源发现,包括宏汇园小区、丰汇园区、丰侨公寓、丰融园等热门学区房,均价约都在18—23万元/平方米,越是小户型单价越高,每套总价基本1000万元起,最高的逼近4000万元。

“一方面有的父母想赶紧‘上车’,另一方面家里小孩已经上完学的业主想尽快出手,怕后面房价会跌。”上述经纪人分析说,西城区新政实施后,确实有望给学区房降温,以前单价最高的学区房可能会小幅降价,预计在5%—10%之间,而区域内过去较平庸的学区房则可能会补涨。

也就是说,近期买下“天价学区房”的,都是“让孩子赢在起跑线”的“不差钱”父母,他们并不介意未来一段时间后该房价出现小幅下跌的可能。

西城其他学区房也火了350万元是最低门槛

“多校划片”在给传统优质学区房价降预期的同时,也让一些原本非名校对口学区但总价低的房源重燃热度。

位于北京西城区广外大街的荣丰2008小区就是这样一例。该小区可算作北京最老的几个LOFT项目之一,由于拥有大量20—30平方米的小微户型、低总价、且70年产权可落户,成为很多家长眼里的“保底学区上车盘”。

“5月初到现在,荣丰已经成交了十五六套,基本都是冲着学区房来的。”王海是荣丰2008小区附近的一名房产经纪人,他告诉记者,相比热度较高的海淀学区,西城区的教育资源比较均衡,德胜学区、金融街学区都属于抢手区域,但缺点是总价高。

而荣丰2008小区的对口学校虽不是“超级牛小”,但在西城区排名也属中等,关键是房子总价低,未来“多校划片”还有可能派到更优质的小学,适合目前预算不高、还想占个学区的购房者。但小区的缺点也显而易见:居住环境差、人员复杂、很多户型没有燃气、多种公共配套设施老化、小区旁边还有个火车道……

然而,这丝毫没有影响荣丰2008小区坚挺的房价。王海给记者展示了几套热门房源,其中总价最低的是开间,一套26平方米的房子起步价约为350万元,单价高达13万元/平方米;在此之前,一套19平方米的最小户型成交单价甚至高达17万元/每平方米——即使在北京这样的一线城市,这样的单价也比肩“豪宅”。

“新政策对总价低、小户型的房子相对有利,特别是这种以前不是名校对口的学区房,今后也不愁卖。”王海介绍,在北京西城区,荣丰2008就是这样的入门盘。

与记者同一时间参观房源的刘女士就表示,小区的优缺点都很明显,最吸引她的就是学区:“附近小学虽都算不上名校,但比昌平还是好很多。总价低,咬咬牙还能凑出来。”

学区房的概念也为小区的房价插上翅膀。链家网统计显示,今年4月,荣丰2008小区二手房均价为12.3万元/平方米。而据媒体报道,2003年项目二期开盘时均价仅为7600元/平方米;随后一路攀升,2016年小区均价达到7.9万元/平方米,部分小户型的报价突破10万元/平方米。

王海告诉记者,眼下,350万元已基本成为北京西城学区房入场券的最低门槛。

多城加入学区房降温阵营“老破小”还值得买吗

火爆的学区房不仅改变了学区的人口结构,逐渐撑爆优质学校的容纳能力,也曾让容易受政策波动的学区房一天一个价,经历了暴涨暴跌。

2017年3月17日,北京启动“史上最严调控”,在首付比例抬高、认房又认贷等措施外,教育部门也发出信号,提高当年“多校划片”的参与学校数量和比例,西城区三所小学开始试点多校划片入学。

到了2017年6月,如陶然亭等学区房价一度跳水近百万元,北京东、西城平均降价约为7%。

降温势在必行。早在2015年4月,教育部点名北上广深等24个重点大城市,要求其热点小学、初中的招生普遍推行“多校划片”制度。

进入2020年,记者注意到,除了北京西城加入“多校划片”阵营外,已有不少城市在近日密集宣布了入学新规,一定程度上有助于学区房降温。

4月28日,广东省深圳市南山区发布积分入学实施办法,提出学位锁定分学段,即:学区内一套住房只能供一户家庭在一个学制内申请义务教育阶段公办学校学位(含转插)一次——入读小学段锁定六年、入读初中段锁定三年、转学插班锁定对应学制余下就读时间。

4月20日,广东省广州市天河区发布“小升初”新规,从2026年开始,不再保证100%“对口直升”;而在今年初,广州市就宣布从2020年起,报名人数超过招生计划数的民办学校,100%实行电脑随机摇号录取,同时坚持义务教育免试就近入学,公校民校同步招生,严禁“掐尖”招生。

“孩子没考上清华北大,但房子转手赚了好几百万元。”这个故事的结局今后可能会被重新改写。

未来可考虑更多引入

社会办学机制

虽然“多校划片”意味着一房一校时代终结,但记者发现,目前在北京房价依然与学区普遍挂钩。

以学校资源相对“不太优质”的朝阳区为例,一名房产中介告诉记者:“从东二环到四环,只要稍微好一点学区,单价没有低于9万元的。”

“学区房与优质公共服务资源有非常直接的相关性。”中国人民大学公共管理学院副院长杨宏山对记者表示,优质教育资源会外溢到房价中去,从而导致学区房的房价比一般性房产要高一些。

盲目追逐学区房,除了房价波动外,还隐藏着其他风险。

比如政策不确定的风险。如在2018年8月,海淀实验二小清宁校区就因学位不足,近200名满足招生政策要求并已完成了入学登记、材料审核的孩子未能入学。北京市在官方回复中提到了校方的困境:“实验二小2010年起连续8年扩招,目前已经无可用资源。”

此外,学区房的投资周期很长,一旦买入,按照很多地方的锁定政策,使用学位后6年内都无法再重复使用,造成出手困难。

“当下买学区房的最大风险是由于摇号政策的不断落地,未来拥有学区房也并不代表就可以进入到理想学校,同时还要支付远超合理价格的购房成本。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受记者采访时说道。

他认为,学区房短期内的价值还很难被完全弱化,即使采用摇号的方式,优质学校周边的小区也意味着存在更大的入学机会。但从长远来看,学区房的概念会被逐步弱化,房价也将回归正常水平。

在涉及学区房政策制定方面,杨宏山还建议应防范社会矛盾风险,尽可能将政策过渡得更加平稳。

“购买学区房的成本往往较高,这时如果突然切换政策,很多家庭会存在巨大的心理落差。”在他看来,这次北京西城区就留了一个窗口期,从政策宣布到实施约3个月的时间,可以给买卖双方都留有缓冲期。

“多校划片”增加了不确定性,杨宏山认为这的确会对学区房价格的快速上涨有一定的抑制作用。但同时,即使学区结束“一校一房”、进入电脑派位时代,政策下一步的执行仍面临如何进一步提升公信力、透明度的挑战。

“人们对学区房追逐背后,或意味着政府也要重新思考对义务教育的责任定位,政府的基本职责是满足基本公共服务需求,提升基础教育的底线水平。面对千家万户对优质教育资源的追逐,也有必要支持社会办学,增加社会投资的优质教育资源供给。这样,既可促进基本公共服务资源均衡布局,也有利于满足一些家庭对基础教育的特别需求,提升家庭对子女教育预期的确定性。”杨宏山说。